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??主持人:感謝二位頒獎嘉賓,也再次祝賀我們的獲獎項目,頒獎之後我們進入下一個高潮就是巔峰對話,地產中國網邀請企業代表一起探討新常態下影響中國房地產市場有哪些新的變量,都在等風來,下一個風口在哪裡?有請謝紅玲女士!

??謝紅玲:大傢下午好!歡迎八位嘉賓參與這場高端對話,非常高興我們在2014剛剛過去,2015年剛剛展開的時候一起來討論一個非常關乎到行業命運和前途的話題。就是影響我們行業未來發展的會有哪些新變量?我們再次騰飛的風口有沒有?會在什麼時候出現?這個話題也是在座各位,不管是開發企業的老總,還是我們做環境建設行業協會,還是我們研究機構的來自人大的葉教授,還有發展研究中心的李主任等等,大傢都在考慮的問題。

??8萬傢的開發商短短幾年變成5萬傢的開發商,還有50強開發商的市場占有率,在說白銀時代剛剛開始說瞭,50強的市場占有率是57%,幾年以後變成33%,1/3的天下瞭,所以變還是好的,不管大變還是小變。

??李志能:從覺得過去房地產行業其實是一戶一戶,一個樓盤一個樓盤來看,從城市規劃情況來講,前段時間關於北京霧霾的時候,北京城的路線是受到幹擾的,這個情況實際上是確實是存在的,而且不僅在北京存在,其他很多地方都存在這個問題,這是我所知道的一個省會城市。這個省就是一千萬人口,但是實際上600萬人口在省市城市裡面,本來是連山而建的,規劃的時候把進口封掉,這樣從軍事上或者從安全角度來講就是致命的,如果中間撒一點瘟疫或者怎麼樣,那就是災難性的。

??跨國經營來說其實主要是幾個問題,一個是什麼?一個就是我們去年專門寫過跨國經營,中國企業走出去的回顧。回顧過程中發現兩個問題,中國企業在發達國傢有很多訴訟的問題,在發展中國傢的問題是社會責任問題。就是很多公共事件非常多,就是公眾沖突,就是民眾的沖突,社區的沖突非常多,這兩點表現非常突出。

??靳東升:上周國傢稅務總局會議剛剛結束,正好這個會議圍繞一些新的信息,這個會議總結瞭2014年的稅收工作的成果,當然也總結出來一個問題,同時部署瞭2015年的十項工作任務。跟房地產有關的十項工作任務,一個就是去年參加的會議,大傢最關心就是營改增。力爭年底前完成營改增,營改增涉及到建築業,房地產業,過去交營業稅比較簡單,增值稅要繳納就會在全過程進行稅收管理,這樣才能夠保證及時足額的抵扣,這是一個新的變化。

??第二,如果借用白銀時代這樣一個標簽,我認為是對於開發企業來講,利用率在降低市場競爭更加強烈,對於消費者來講可能在競爭更加激烈情況下能夠獲得相對來說性價比更好的產品,我認為從產品開發方面,開發企業應該更加重視綠色建築方面的發展和動態,我認為目前有兩點,無論從開發企業或者是消費者都非常重要,所以從核心的一項就是節約能源。第二項就是人性化的服務,就是關註健康和舒適度,這兩點是利用率最核心的。而達到這兩點是需要不斷的技術進步,特別是關註新的以計算機和互聯網的形勢,給大傢提供新的服務和技術體系。

??主持人:我簡單發表一下感想,確實不是猛龍不過江,很多都是實力比較強的企業在出海,但是確實他們動作也真的很猛,一下子拿走紐約一棟樓,加拿大一棟樓等等,李主任提醒特別重要,一個是責任,第二是尊重,隻有你對人傢當地的法律法規,當地人的文化尊重,並且融入,而且也為人傢負起責任來,你跟人傢做生意才會成功。

??李戰洪:那是因為政府的稅收在加大,地價在加大,還有以國營為主體的銀行經營程度增加瞭,就是開發商和人民。

??所以我覺得大傢作為房地產公司考慮這個問題的時候,我們還確實不能隻從單一的項目,單一的樓盤去考慮這個問題,確實應該從公眾利益或者公共安全角度來講,多去考慮這方面問題。過去城市規劃環節上,在這方面控制實際上是缺位的,實際上也是非常重要的。不僅僅是食品安全,還涉及到大的安全,就是說這是一個問題。

??第三就是土地,土地從國傢壟斷,就是政府一傢壟斷慢慢開始改革瞭,集體建設用地,再一個社會城市允許直接進入市場,意味著多元化。還有一個變化就是暴力這種形式進行轉變,房地產的暴力時代是一去不復返瞭,所以很符合現在的新常態。所以經濟進入新常態,地產界也一樣進入新常態,也沒有那麼高的回報瞭,風險還很大,所以我相信在各個國傢都是這麼發展的,房地產也是慢慢從不成熟變成熟的,真正為大眾服務的時代就到來瞭。謝謝大傢!

??關於新變量,誰願意來第一個把您的思考拋出來?我們居住環境正在惡變,前兩天都是霧霾滿天,很多人有想逃離這些城市的想法,宋主任如何看待這個問題?

??第二,也是制度上的變化,大傢也很關心,房地產稅的立法,加快房地產的立法,今年開始進入實施階段,所以大傢知道我們國傢房地產很復雜,存量房產。除瞭商品房以外,還有其他福利房,經濟適用房,還有國傢共有產權的房子,所以房地產變得比較復雜。而且立法過程今年是進行啟動瞭,今年立法還是比較悲觀的,可能一兩年才能夠立起來。而且我們很關心,就是改革會影響整個行業發展,我個人覺得不能不會有大的變化,營改增對生產活動,我們供給方的變化,房地產是對需求方的變化,對我們來講房地產需求方使用進行。按照國際慣例來講,一般的有特殊情況都有一些減免稅的狀況,有剛需,有投資或者是投資需求,我想最終目的可能是要限制投資和投機需求,然後基本生活需要剛需不會有大的影響。所以這個對我們整個行業不能說沒有影響,但是我的看法是影響不大。

??主持人:謝謝。真的是每一項都和行業密切相關的,尤其是我剛才聽到最後一條的時候,不知道那幾個已經出海大企業的代表是不是還在座,既然國傢已經加強瞭跨國避稅的治理管制。國務院發展研究中心還是人大的葉教授這邊,你們作為國傢級的學術研究機構,應該對整體的經濟環境、政策非常敏感,請你們這些政策對我們行業,以及跟我們行業相關的,給我們大分享一下大傢的瞭解情況。

??葉劍平:從長期來看可能要變成理念的東西,那麼這個變就是從健康等等角度,科技利用,綠色展開瞭。

??我給大傢講一個道理,我們說凈化器是最好的,凈化器相當於養魚的魚缸裡面的過濾,過濾瞭魚還很難存活,水幹著幹凈,但是含養量少瞭。你用凈化器過濾,過濾很幹凈,但是空氣不新鮮,而且還有甲醛問題,傢具釋放問題,所以開發商或者是房地產業發展方向,減少對大環境的污染。第二,要保證入住的業主空氣質量,這是下一步發展方向,包括用環保材料,用新型材料。很多很多裝飾材料,不但沒有污染,還有健康功能,保證空氣質量能夠健康安全,這是大傢關註的問題。還有包括水的問題。

??我想說首先,過去就是自己要有競爭力,另外就是當地的推崇,任何一個地方有獨特的文化,獨特的制度,如何把你自己跨國經營的一頭和當地的法律法規,你們可以去參考一下跨國並購,跨國並購企業的時候,這方面沖突就非常突出。所以我的建議來說,我覺得過去十年裡面中國企業跨國經營非常成功的企業,都是通過多年合作,相互和國外的合作對象進行充分的磨合以後,不是一上去就直接把錢拿回來,往往是通過和購並對象,合作對象充分細致的合作,在這個基礎上通過利用當地,對於當地的整個不僅僅是經濟方面,市場各種利益相關體的充分磨合,才能夠確保經營能夠成功,千萬不要一口吃一個胖子,就是說當地文化差異性,制度的差異性,就是說要有充分的認識,充分的尊重,這是對於跨國經營的想法。

??主持人:很多事情可能政府參與推動可能更好瞭,靳所長,您能不能呼籲一下能夠幫助開發商減少一些稅負,第二,能不能對這種做可持續的建築,做降低能耗的綠色建築,能不能在稅收上國傢有一些減少鼓勵性的政策?

??主持人:作為房子的使用者,我們大傢很高興,但是作為開發商可能就會,尤其是在做精裝修住宅這些企業可能要註意瞭。大傢知道房價在可下降趨勢,如果對空氣質量要求,對室內環境要求提高,可能意味著成本也要增加,那麼怎麼在一頭下降,一頭上升情況下,怎麼保持合理地位,保持持續的增長,這個難度又增加瞭。我想既然是談到影響行業發展的變量,其實政策方面也是一個非常大的影響,剛才說的隻是環保法,最主要還有金融和稅等等,這些一直是影響到行業命脈的變量,所以金融是請秘書長談談,稅法由我們的主任談一下。

??鐘彬:以前是金融業,現在是服務業,也是一個很好的機會。

??宋廣生:大傢好,祝賀2014年房地產年度紅榜的成功召開,作為我們國傢室內車內環境中心,每年都來參加這個活動,而且也看到瞭很多老朋友和新朋友,2015年從我們這個行業看到,實際上離房地產不遠,在房地產裡邊,我們講的是室內環境,但是大傢註意2015年有兩個法規可能會影響到行業。一個是今年開始新的環保法實施瞭。環保法實施瞭,對大氣污染的污染的防空加強瞭,這裡面和咱們有關的就是大氣污染,這是房地產和傢居裝飾行業開的一個口。

??第三,我們今年力爭推廣三期工程,在全國實施。這是傢庭管理的措施,這個傢庭管理措施是和配套相結合,如果大傢要關心,可以看到國務院法制辦以及公開征求社會意見,那麼這個稅收征管法賦予納稅人權力同時,有關的信息披露,有關的自然人的申報或者是有關信息化的建設,這些都有詳細的規定,更加使我們有法可依。

??第二個問題,跨國經營,跨國經營中國提出走出去戰略已經是十多年瞭,在過去十多年裡面,就是房地產行業來說是剛剛開始,從民間角度,跨國公司也不是很新鮮的事情。原來都是被溫州很多人成片成片買下來,這個土融建融宜蘭壯圍土融建融過程已經很長時間瞭。對於國內企業來說可能是剛剛開始。

??第二,就是咱們今年開始實施高雄旗山土地貸款的綠色建築的修訂版,修訂版有很多新的修訂內容,但是和室內環境相關的有兩個內容,一個是對室內裝飾裝修材料和建築裝飾裝修材料的污染率控制比過去更嚴格。第二,對室內環境指標的控制也比過去更嚴格。過去大傢知道綠色建築評價標準,對室內環境污染控制還是按照5035的標準控制五個指標,現在按照新的標準,要控制,按照室內空氣質量標準來控制。室內空氣質量標準按照18883,這個標準控制室內環境污染是四個指標,包括室內的溫度、濕度,還有舒適度,所以這樣實際我覺得隨著大傢對房地產安全健康的重視,環保重視,人們意識不斷提高,有綠色建築評價標準的引導會把新的空氣質量標準逐漸引導到房地產業,會形成一個新的房地產安全健康的評價標準。

??周總,作為酒店業人士有沒有看法?

??主持人:釣魚臺美高梅酒店是釣魚臺國賓館和美國的美高梅公司的合資。

??另外就是金融環境,所以這適當的改變,所以眾籌就像原來國傢剛才人民識的,或者是未來設想的,按需來供求,這個需是按照資金來給你提供服務,所以這個改變房地產實際上從傳統的開發模式有一點變化,有的像我們專門輸入瞭服務,有的就出錢,有一些就是出技術,真正房地產商去找關系,拿地,借錢等等,也許轉變成更精細化的分工、合作模式,所以這是一個問題。

??李戰洪:今天話題是變量,變量我覺得相對來說是我平常不太關心的新名字,因為在市場分析,不是常態性的。第一個變態分析。第二,變性分析,市場性質已經發生明顯的變化,我們的企業整個發展裡面,在過去企業模式已經發生變化,第一個變就是說,就是我們企業以前以規模為導向,房地產開發,房地產金融和多元化這三態一起在變,特別是這個變,其實從企業來說我們的改變其實沒有變,變與不變,其實不變的是政府,政府始終沒有變過,他的稅收一直沒有變,還有政府從來不變地價,要開發商變價格,有時候買房的門檻兒不斷變高,其實這兩種是在市場裡面特別不能接受的。就是借這個平臺和論壇說一說,以後變與不變的時候,不要要求別人去變化,最好自己變,首付門檻兒低一點,土地價格再低一點,如果這方面變,就是世界之大變瞭。

??主持人:此處應該有掌聲。

??李戰洪:剛才說白銀時代,我一直反對白銀時代,白銀時代主要是兩個人說起來的,一個是顧雲昌,專傢說說是白銀時代來瞭,其實是要拋觀點,還有一個是萬科的老大說白銀時代來瞭,那是嚇人的,為什麼拿來嚇人呢?就是大的嚇小瞭,把中小開發商嚇退出,8萬傢變成5萬,從1000億就說白銀時代來瞭,然後結果是鬼子進莊,自己偷偷賺瞭2000個億,大傢千萬不要認為是白銀時代來瞭。

內容來自sina新聞

??主持人:企業集中度的提高,實際上還是很多企業日子還挺好的,而且是大豐收年,去年千億企業都已經奔1500億甚至過2000億瞭,但是這裡面肯定有增加份額,總的份額肯定沒有大的增長,這肯定在裡面洗牌瞭。

??李戰洪:那是顧雲昌說的白銀時代瞭,中小企業嚇壞瞭。

??主持人:他們其實也有問題,利潤率在降低瞭,掙錢沒有以前那麼容易瞭。

??鐘彬:關註新變量,從價格增量關註存量,從開發更多關註運營與服務,原來我們的投資也開始關註國外,最大的變化是關註時間,從今天開始整個房地產有五個方面是有趨勢性的,比如說房地產的詞不是某一個環節,而是全產業鏈,從開發、銷售、運營,一直到後期全面調,整體性的發展。第二,就是房地產金融來講大傢由過去很多說這是單純的債務變成股價,這是2014年到2015年很大的變化。第三就是大傢更關註從金融,從投資更關註拿地,就是價格發現,也包括價格創造能力,也包括風險控制能力以及會客能力,從房地產金融角度來講核心是大傢關註直接投資,我想這個變化對於房地產整個的金融體系風險來講,如果用直接融資,可能一個釋放風險,同時也為具備風險承受能力的人創造更多房地產的投資收益的渠道,所以這是相對進行觀察的。

??盧求:2014年整個房產開發是非常不容易的年份,很多客戶前幾年拿到土地項目,或者是原來計劃2014年進行大面積開發的項目都是重新定位,然後進行非常謹慎的市場的重新評估,有很多項目都向後推滯。從第一線反饋來講還是影響非常巨大的,所以黃金時代可能是已經過去瞭,從我們服務行業來講明顯的感受。

??同時,搞的一些規范,納稅服務規范,同時按照國務院部署,還有簡政放權。從管理角度來講應該說是管理嚴格程度增加瞭,但是我們的納稅服務水平提高瞭,這也是一個新的變化。最後,中國已經加入瞭國際稅收的公約,如果我們要是有一些跨境項目,這更適合國際稅收問題,國際稅收問題主要是反避稅,也加強的一些國際合作。國際合作目的就是要抑制跨國公司的情況,如果我們跨國,現在面臨的分析就更打瞭,國際合作就更加加強瞭。

??德國節能方面做得非常出色,已經制造出領先的節能理念和戰略,他們提出2019年所有的建築都達到近零能耗的水平,這一點像我們國傢相關的領導或者是政策制定部門都關註瞭,也有很多人進行研究,現在開始全力推廣這項技術。

??李志能:在國內你能夠找到熟人,能夠很快去瞭解這個東西,但是到另外一方面,就是運行文化,制度,思維邏輯,社會的心理,這個差異有時候可能要花比較長的時間才能夠去跨過去,或者是找到很好合作對象,讓合作對象跨越門檻的壁壘。

??靳東升:實際上我感覺在國傢層面還是貫徹節能減稅的方針,2008年33%降到25%,這次房地產稅的改革,時間關系不完全展開瞭,就是剛才李總提到的開發和稅費負擔轉變,變成可持續的,不僅僅是房地產。有一些直接進行降低稅率,3%到5%,除之這個以外有一些企業實行減稅征收辦法,這個在方案出臺以後大傢都看到瞭,就是這個企業雖然大,但是也是降瞭3%進行征收。

??有些企業數額比較少的,這個抵扣也是稅負好變化,應該營改增以後比營業稅更合理一些,更公平一些,從抵稅上可以降低一些。

??主持人:下次再開會的時候,希望您帶著好消息來,如果有一些好的政策、冊子也可以帶給我們,這樣更直接,因為短短時間我們沒有把很多稅的東西弄清楚,但是我們可以慢慢學習。

??主持人:我們這個行業有什麼感受,剛才的嘉賓都是從比較宏觀的角度來談的,在座開發商的代表就是新歐鵬首席戰略官的李總。

??周迅:2013年、2014年房地產市場翻雲覆雨,一開始講瞭很多數據,我不再重復瞭,不管怎麼變,我的感覺是向市場化發展,大傢在談趨勢,為什麼?大傢可能在2013年、2014年關註很多大的房地產公司都在註重品質,房地產開發本身品質之外,開始註重管理服務,除瞭這個環節,包括後期的服務。我這裡想談幾點,就是我們在2013年、2014年做房地產開發企業有一個融合,我們也是從幾個方面。首先第一個方面就是從跨界,我們公司品牌定位是做高端房地產項目,高端房地產項目跨界。第一步就是房地產營銷,我們公司,通過我們品牌和資源房地產公司結合,在品牌營銷方面,房地產開發階段有很多活動。

??主持人:第一提升瞭品質,第二提高瞭價位。

??周迅:從議價方面,從銷售速度方面都對房地產企業有很大的幫助,2013年1月份開盤,我們有一個項目,幫助非常大。但是我們現在通過我們體會,在前期營銷之後,我們還做瞭更多的探索,因為不光是房地產幫助,房地產買傢都是非常聰明的,肯定不是第一套就是第二套房,三亞隻是第三套,第四套,對品質要求很高,所以更關註服務,更關註持續的環境,居住環境,服務環境。所以我們在後期,在兩個方面做的一些探索,一個是出發點,以客戶服務為基礎,所以我們把工業管理,尤其在客戶社會管理上提高瞭一個檔次,然後確保服務業的保值增值。後來我們還利用我們集團的資源,高端不可能全國鋪開,但是我們全國作為品牌公司,不在全國鋪開,全世界都有資源,即使你不在三亞居住,你在北京、成都、上海居住,你也可以體會到專業公司的服務,這樣在體驗上是一個很好的幫助。

??第三個就是說,實際上大傢都希望2014年開始的,希望能夠盡快緩和,能夠重新封口,這裡面實際上關系到金融和人口兩方面的結構問題。但是很多人研究的時候,對於中國人口的節奏可能不是很清楚,實際上就是說從我們的觀察來看,下一個從人口來說可能還要五年時間,但是總體來說從政策方面的協調來說,另外大傢都知道房地產和股市,金融市場的跳跳板響應,2014年房地產和股市冰火兩重天情況下,大傢都明白這個意思。

??周迅:我們通過物業管理公司有很高的培訓,提升物業管理水平。

??主持人:馬上進入第二個問題,就是下一個風口會在哪?因為今年把第六屆論壇的主題,我們定瞭一個調子,叫“服務未來”,這個服務跟以往服務不一樣瞭,尤其是剛才已經講到瞭,以人為本才能夠有未來,怎麼叫以人為本,關註到每一個人的需求,然後從這裡邊再找到一個新的利潤增長點,對下一個風口有發言權的嘉賓請馬上說一下。

??主持人:國傢稅務總局稅收科學研究所的靳所長,稅務也是我們最關鍵的。

??主持人:大傢全部贊同嗎,李總你贊同嗎?

??李戰洪:贊同,過去一直在做服務,包括服務業主,服務是永恒的話題,中國房地產,由於它的公益性,都是很具公益性,公益性決定中國房地產隻能出單項冠軍,房改到現在,98年到現在16、17年的時間,出瞭一個單項冠軍,中國開發商都是以單項冠軍謀求發展,萬科做住宅,萬達做商業,華夏幸福做產業。單項冠軍,單項冠軍做服務是未來。

??周迅:我的感覺將來市場發展,專業的人有機會,其實這個市場更多做跨行業的多元化,這也是有時力的公司做,我個人是非常期待看到它的結果,但是我更期待的,因為這個80後、90後消費模式,他們都是非常做專業事情。一傢公司不可能把所有東西都做完,開發流程管理好,但是物業不一定達到更好水平。

??宋廣生:下一個風口,我們覺得大傢對環境,對空氣的關註也是給房地產提的一個新的課題,但是這個課題不是現在提出來的,十年前就有房地產開發商定瞭一些新風系統,但是大傢看看這些新風系統還有在用的嗎?很多人已經把它拆瞭,把它改造瞭,所以現在咱們很多開發商恒溫的法,最典型的案例,媒體界搞裝飾行業的一個小朋友,在昌平買一套房子,60幾平米,結果開發商給他裝瞭一套新風系統,這套新風系統多收瞭38萬,而且現在就問我這個怎麼改造,這個廚房沒有辦法裝,這還是國際品牌的新風系統。我寧可多花38萬買一個會呼吸的房子,說明大傢對環境、健康關註越來越高,大傢不可能逃離北京、上海,但是住的房子是不是幹凈的,是不是安全的,這是很重要的。所以最近這兩天的霧霾大傢又感受到,在房間裡各種設備,包括凈化器,實際最好方法還是新風系統,新風系統把房子變成會呼吸的房子,污染問題是最好的。

2014地產中國紅榜發佈會 現場高端對話

??主持人:我們今天的論壇就到此結束,謝謝舞臺上的嘉賓,也謝謝臺上的嘉賓,謝謝大傢!第六屆地產中國論壇暨2014中國房地產年度紅榜論壇順利閉幕,感謝大傢,羊年繼續!

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-18/09445962393738964938951.shtml


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