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  張大偉認為,房產稅的推進速度在加快,雖然增加試點的直接影響不大,征收范圍和征收額都會較小,但對市場的心理層面影響將非常大。一旦試點增加,對多套房擁有者的心理影響將非常大。

房地產調控漸入市場化軌道

  郭毅表示,此舉將打破現有土地二元結構,實現農地入市流轉,將加速城鎮化的進程。而房地產業又與新型城鎮化息息相關,農地入市流轉將使得農民進城的資本提高,門檻降低,城鎮化背景下中小城市有望加速發展,也將緩解目前資源全部向一線城市集中的局面。

  "房產、信用等基礎數據體系的建立,是房地產市場成熟的重要標志,也是推進稅收改革和法制化管理的基礎工作。"原住建部政策研究中心副主任王玨林表示,一方面它是為瞭讓政府能夠掌握現在市場的信息、為供求平衡的研究提供一些依據;另外,也是為將來的市場化包括房地產稅的征收提供基礎的條件,這是當務之急。

  作為房地產稅等個人稅收體制全面鋪開的前提,不動產登記及個人住房系統的實行進度很有可能成為樓市的一個信號燈。郭毅認為,這將影響民眾對於住房的持有預期,並從心理上擠壓投機、灰色房源等泡沫性需求的提前撤離,有利於市場流通。

  中國指數研究院高級分析師許琳表示,1994年分稅制改革後,地方事權過重財權不足,土地財政應運而生。此次著重提出的財稅制度改革,將促進地方政府構建"重保有、輕流轉"的財稅結構,培養地方長期穩定的稅種,改變對於土地財政的依賴,是構建合理的房價形成機制、促進社會財富合理分配、促進經濟結構轉型、維護社會穩定的有效手段。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,這是征收房產稅的必要前期準備,一旦實現聯網,將會對市場部分灰色房源存量有威懾作用,甚至可能會出現部分拋售。

  郭毅也認為,以往調控效果"不盡如人意",使得"符合國情"的住房保障和供應體系將加速建設。另外,飽受詬病的公積金制度在頂層設計思路下也有望更加偏向市場化。隻有公積金在住房購買中的使用與流轉幾率提高,並向"政策性金融機構"靠攏,盤活資金、加大繳納者的持有性收益,才能切實起到住房保障性作用,緩解中低收入者購房的資金壓力,做到公平、公正。

  □權威解讀

  □決定原文

  >>現狀

  建立城鄉統一的建設用地市場,實現城鄉建設用地"同地、同權、同價",或成為未來土地改革的一個方向。中國房地產學會副會長陳國強表示,未來土地制度的改革,特別是強調農村集體用地的流轉,將來會形成土地市場供應的多主體化。集體組織、農民經過確權之後,宅基地的流轉、出租甚至轉讓、註股等,就有自主決定權,將會打破目前地方政府一傢壟斷的模式,也有望增長未來集體用地入市的規模和數量,打破現有格局,同時會增加新的市場主體,也有助於降低地價。

  王玨林認為,房地產稅制改革勢在必行,但目的不是單純為瞭收稅,而是使稅制更完善平衡。就房地產稅而言,更重要的是弄清指導思想和土融建融新北萬里土融建融預期效果。

  ◎建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。

  在存量住宅市場,目前房屋持有環節基本是零稅費,這使得住宅持有成本不高,空置率二胎利率試算不低,很多炒房客持有房產等待價格上漲。而在交易環節稅費部分,存量房交易成本往往高達10%以上,這部分稅費大部分由購房人承擔,這大大增加瞭購房者的負擔。

  2.稅制改革仍然任重道遠

  ◎規范並嚴格執行領導幹部工作生活保障制度,不準多處占用住房和辦公用房,不準超標準配備辦公用房和生活用房。

  對於北京正在大批推出的自住型商品房,華潤置地相關負責人透露,開發商目前參與的積極性較高,因為自住型產品將會是未來市場發展的主流。

內容來自sina新聞

  同時郭毅認為,北京未來的調控將不再是一刀切,政策對於首套住房必然持保護態度。即使推出房產稅試點,增量征收與累進稅制等也將是最有可能的方向,屆時住房作為資產增值的渠道受阻,將有效抑制多套房源的購置與持有,中高端市場受到的影響將首當其沖。

  2010年6月,全國40個重點城市的個人住房信息系統建設就已啟動,曾計劃在2011年底實現全國聯網,但因種種原因推進緩慢。今年3月15日,住建部副部長齊驥表示,40個城市的住房信息聯網已完成,計劃今年6月底完成500個城市的住房信息聯網工作。

  ◎加快房地產稅立法並適時推進改革,加快資源稅改革,推動環境保護費改稅。

  據中原地產統計,今年前10月,萬科等十大標桿房企購置土地金額明顯上漲,創造瞭2387億元的歷史紀錄,同比上漲幅度高達175.95%。值得一提的是,這些房企大部分拿地集中於一二線城市,一二線城市和三四線城市的分化越發明顯。業內人士普遍認為,土地供應缺口是最近幾年房價上漲的根源。

  1.信息聯網已成當務之急

  ◎建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺,推進部門信息共享。

  >>現狀

  ◎健全符合國情的住房保障和供應體系,建立公開規范的住房公積金制度,改進住房公積金提取、使用、監管機制。

  本次改革描述的重點將"房產稅"改成瞭"房地產稅",郭毅認為,這是建立在社會財政改革體系的大背景下,體現瞭政府對於整個房地產稅收體制改革的決心。從政府對於房地產調控頂層設計的市場化思路可以判斷,要想完全放歸市場層面,新稅種完善、健全的立法將是前提與保障,稅制改革仍然任重道遠。作為其中的一個重點,房地產稅的試點擴大已成必然,但全面、正式鋪開仍有待時日,尤其是一線城市。

 >>現狀

  4.住房保障體系加速建設

  "低端有保障、中端有支持、高端有控制"的三元格局,將成為未來房地產市場的主要形態。張大偉認為,隨著今年下半年以後自住型商品房的陸續上市,如果供應量足夠多,對市場的影響將非常大,平均房價水平也有望得到控制。

  雖然直接涉及房地產領域的內容較少,不過,十八屆三中全會《決定》中涉及的戶籍、人口、稅收制度、城鎮化等問題以及市場化路線改革的思路,未來都將會給房地產領域帶來一定程度的影響。業內人士認為,在決定所確立的大方向下,未來一段時間內,房地產領域的改革有望繼續提出針對性舉措,維護市場穩定,同時,以行政手段為主的調控政策短期內不會退出市場,長效機制的建立將逐漸納入法制化和市場化軌道。

  >>現狀

  為遏制當前北京高企的房價漲幅、滿足剛需,今年10月北京出臺自住型商品房政策,預計今明兩年北京市將向市場投放7萬套自住型商品房。自住型商品房銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

 □房企反應

  積極參與自住房建設

  東亞新華地產營銷總監賈玉鵬認為,統一聯網平臺的建立以及房地產稅的開征,都將在很大程度上抑制購房需求,短期內將對房企帶來陣痛。不過從長遠來看,有利於房地產市場的健康發展。

  面對房地產行業的長期持續調控,萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示,未來萬科會根據自己的節奏調整戰略,在市場高點,住宅的銷售會貢獻更多業績,而在市場低點,自持的商業地產則是資產增值的砝碼。

  亞豪機構市場總監郭毅認為,信息共享是建立長效機制的基礎數據來源的第一步,可有效防止權力滋生與尋租空間,保障社會資源分配的公平合理,同時也有助於國傢真實、全面地摸底現有不動產存量及使用情況,使得未來供需結構調整更加真實、合理、有的放矢。

  □百姓影響

  影響住房持有預期

  京華時報記者潘秀林桂瑰邢飛

 3.土地改革有望增量降價



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-01/08442518438.shtml


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