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??原因分析

??走勢預測

??下跌,依然是中國樓市今年1-2月份的主題。去年年底樓市成交的回暖,並沒有延續到今年年初。國傢統計局的數據顯示,2015年前兩個月,全國房地產投資、成交量、成交均價均全面下滑。全國樓市遭遇“倒春寒”,國傢統計局城市司高級統計師劉建偉明確地表示,3月份,全國樓市總體銷量才會明顯上升。

??中原地產項目部總經理黃韜認為,雖然今年廣州各樓盤的推新力度不如去年,但客流量和去年同期差不多,“去年3月份雖然觀望的買傢不少,但到場的客流量不算少”。

??今年樓市為何啟動得比較晚?黃韜認為這和今年春節過得比較遲有關,樓市慢慢啟動需要時間。“原來有不少樓盤預計在3月中下旬推出的,但最後都因為春節的原因推遲瞭。”而且去年年底廣州很多樓盤都賣得不錯,一輪沖鋒過後,今年第一季度能夠推出市場的貨量少瞭,這也是今年樓市“春天”來得晚的重要原因。

??影響因素

??一旦南沙如預期般成為全世界眾多高端人才的聚集地,南沙房地產生態將會發生質的變化。此前無論南沙出現什麼利好、概念,南沙樓市其實還是和以前一脈相承,主要原因就是買傢結構沒有變化,利好之下增加的隻是廣州市區或者珠三角城市的買傢,還是擺脫不瞭買傢以“本地”為主的特質,沒能實現從“本地”到“高端外地”買傢的轉變。北、上、廣、深等眾多大城市房地產多年來的發展早已說明,以“本地”買傢為主的區域,隻會出現和全市均價差不多的樓盤;隻有以“高端外地”買傢為主的區域,才會出現天價樓盤。一旦全世界高端人才大量進駐南沙自貿區,將會為天價樓盤創造生存的空間,在這些樓盤的推動下,南沙房價也將會出現和現在完全不同的局面。也許,未來南沙需要看齊的不是珠江新城,而是北京、上海,是東京、巴黎、紐約……

??24.53%

??不過,近期廣州樓市的總體人氣並不算差。本月21日,在黃埔區保利越秀·嶺南林語售樓部,現場有二三十個買傢,假如算上樣板房內的看樓客,同時到訪的客人有近百人。該樓盤的銷售人員介紹,近期的人氣基本都能維持在這樣的水平。在番禺區奧園城市天地現場,客流量同樣不錯。

??今年前兩個月,廣州一手住宅成交面積同比上漲24.53%

??一方面有去庫存的壓力;另一方面有消化天量新增供應的壓力。雙重壓力下的開發商,今年年初並沒有選擇降價來推動銷售,在價格上保持平穩的心態。今年1-2月份,廣州原十區一手住宅成交均價比去年同期下降瞭13/平方米,在均價接近屏東春日建地貸款1.7萬元/平方米的情況下,13/平方米隻是一隻“小蚊子”,幾乎可以忽略不計,但如果從過去幾年的走勢來看,這隻“小蚊子”也是肉,畢竟從之前的大幅增長到現在稍微回落,實在不容易。

??新盤、新貨不多的情形或將持續到4月份。搜房網數據監控中心的統計顯示,廣州計劃在4月份推出新貨的樓盤隻有26個,其中住宅樓盤有22個,商業樓盤有5個(1個樓盤預計同時推出洋房及商鋪),推新貨的樓盤數量基本與3月份持平,比去年4月份的41個樓盤大跌36.59%

??兩正與一負,宏觀趨利好

??入市!一大波買傢湧來

??4月份的廣州樓市又會如何?龍斌認為,2010年以後供應量和需求量都在減少,相對來說,需求量下降比較明顯,幾年下來廣州市場的供應量比較充足,外圍區域貨量尤其大。房價雖然有調整,比如2008年有調整、2011年年底有調整、2014年也有調整,但房價的總體趨勢仍是向上,到目前為止這個向上的趨勢並沒有改變,隻是在經濟下行壓力較大的情況下,房價快速上漲的預期會減弱一些。

??“一是‘兩會’上已經傳遞出要支持改善性住房消費的信號;二是各地住房庫存需推動消化。傳聞央行將放松二套房首付至50%,這一消息的可信度極高。”鄧浩志認為,現在唯一需要確定的隻是放開時間,估計最遲不會超過上半年,再遲,就會影響今年拉動消費的目標。

??2015年,廣州樓市到底會怎樣走?合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌認為,2015年中國房地產市場有一個很不好的消息,也有兩個非常好的消息。一個很不好的消息是經濟下行,2014年的GDP最後到瞭7.4%,今年的目標是7%。兩個非常好的消息,第一個是信貸政策放松,除瞭去年的“房貸新政”外,今年也在逐漸放松,現在已有定向寬松、降準降息兩大動作;第二個是房地產調控政策逐漸松綁,中央已經明確支持自住和改善性需求。

??從國傢級新區到自貿區,南沙在成為焦點的同時,南沙房價也站在風口浪尖上。從2012年至今,南沙房價起起落落,歷經大喜大悲。有人說,南沙房價上漲得太快,有泡沫,有很大的泡沫;有人說,作為國傢級新區,作為自貿區,南沙的房價還是窪地,還有很大的上升空間……

??我們發現,人們在談論南沙房價的時候,其參照的標桿還是逃脫不瞭南沙或者廣州其他區域,逃脫不瞭過去。老實說,很多人在評判南沙房價的未來時,格局還是小瞭。自貿區,對南沙,對廣州,面臨的都是前所未有的全新局面。

??“最近央行、銀監會很有可能對第二套房的首付作出新規定,此前廣州是7成,假如放松對市場影響很大。再加上公積金貸款要調整,多種利好因素影響下,相信今年的房地產市場會回暖。所以從目前來看,我們可以用四個字來概括今年的房地產形勢——暖風陣陣。”龍斌說,“在這樣的政策環境下,廣州樓市的復蘇應該會加快。”

內容來自sina新聞

??在廣東自貿區獲批之後,開發商也好,買傢也好,都要重估南沙的價值,用新的眼光看待南沙房價的走勢。

??-13/平方米

??買傢不算少,新貨不算多

??今年前兩個月,廣州原十區一手住宅成交均價同比下降13/平方米,降幅不足一個百分點。



??具體到全市十區中的每一個區,南沙表現最值得點贊。今年1-2月份,南沙一手住宅成交面積為20.87萬平方米,比去年同期的10.34萬平方米翻瞭一番。在全市十區中,南沙是唯一一個成交面積同比多10萬平方米以上的區,其他面積有所增長的區,都隻是同比增多瞭一兩萬平方米。

??市場靜,政策卻動。剛剛結束的全國“兩會”上,房地產政策整體轉暖,本周廣州樓市再傳利好。廣州住房公積金管理中心方面表示,正在研究以銀行放貸、公積金中心貼息的形式,緩解公積金貸款資金缺口的問題,貼息資金或將從公積金的增值收益中支付,甚至有消息稱,這一政策最快有望在今年第二季度啟動。業內專傢認為,受新增供應量暫時不足等方面的影響,今年廣州樓市的“春天”可能會來得晚一點,暖風有望從4月份開始逐漸吹暖市場。

??這個3月份,廣州樓市有點靜。往年3月中下旬,開發商都會摩拳擦掌,讓計劃在“五一”開盤的新盤、新貨搶先亮相。今年卻與眾不同,從開發商近期的推盤動作來看,新盤、新貨並不多見。

??數據分析

??關鍵數據

??方圓地產首席分析師鄧浩志同樣認為,由於近期新增供應量不多,現在廣州庫存量已經不高。鄧浩志分析,目前有3個統計口徑計算庫存量,第一種是拿到預售證的住宅存量;第二種是拿瞭預售證的可售存量(即第一種的數據減去抵押等不可售部分);第三種是已賣土地可建房的存量,統計口徑不同,庫存量差異較大。假如按照第一種口徑計算,目前廣州新房可以賣一年;假如按照第二種口徑計算,可以賣7.5個月,總體庫存合理。從銷售量來說,廣州樓市3月份中上旬已經追平2月份的總銷量,樓市不算淡。

??今年前兩個月,廣州原十區一手住宅成交面積達104.36萬平方米,同比增長24.53%

??4月價站穩,可考慮抄底?

??鄧浩志的看法更加樂觀:“按照現在的消化速度,廣州的住宅存量將會進一步降低,假如存量低於10個月,那樓價就會普遍上漲,目前個別區域已到臨界點。”

??今年春節假期,中國遊客在境外到處“血拼”,日本的馬桶蓋幾乎被中國遊客買斷貨……同時,樓市也有一大波買傢來襲,特別是一線城市,今年前兩個月,北京、深圳、廣州的房地產市場表現均好於去年同期。其中,廣州原十區一手住宅今年1-2月份的成交面積達到104.36萬平方米,相比去年同期慘不忍睹的成交面積上漲瞭兩成多,也算在2015年來瞭個開門紅。

??成交量南沙表現值得“點贊”

3月份廣州推盤力度弱於去年 4月樓市或將轉暖

??進入“倒春寒”狀態、全面下滑的樓市,和廣州這樣的一線城市不沾邊。今年前兩個月,廣州樓市成交表現不錯:1月份,廣州原十區一手住宅成交面積為66.19萬平方米,相比去年同期的55.66萬平方米有近兩成的增幅。受春節假期的影響,2月份廣州原十區一手住宅成交面積為38.17萬平方米,比1月份有所回落,但相比去年同期的28.14萬平方米仍有三成多的增長。

??龍斌認為,目前部分板塊正處於理想的抄底階段,“2014年下半年市場已經開始活躍,2015年春節過後市場復蘇跡象明顯,有些區域的房價已經輕微上漲,假如能保證月均80萬平方米左右的高成交量,房價就可能會逐漸上升瞭”。

??不過,今年百餘萬平方米的成績單,在最近5年中隻處於中遊的位置(詳見附表),與2013年和2011年同期相比還有一定的差距。而且,2012年雖然前兩個月的表現最差,但全年表現最好。因此,即使今年1-2月份成交量表現不錯,也不能就此判斷全年成交就一定會很好。

??成交價“蚊子”再小也是肉

??今年年初,廣州一手住宅的庫存量依然較大,截至2月中旬,庫存面積達到988萬平方米,南沙、番禺、花都等區域仍存在較大的去庫存壓力。即使如此,開發商推新貨的熱情沒有被壓抑,今年1-2月份,廣州一手住宅批準預售面積達到150萬平方米,比去年同期的90萬平方米增加瞭六成多。

??看樓客的態度也比較積極。在保利越秀·嶺南林語,羊城晚報記者遇到瞭從天河區前來看樓的張先生老兩口。張先生關心時事,去年曾經看過一段時間的樓,今年“兩會”後重新開始看樓。張先生說:“總理都說瞭,要鼓勵自住和改善型需求,對樓市的政策從抑制變成支持瞭,廣州這樣的一線城市可能會面臨新一輪的上升期,現在看看也差不多瞭。”

??有香港上市房企營銷負責人告訴記者,今年房價的穩定,是因為對後市利好政策有一定的期望,在庫存量和供應量都比較大的情況下,並不急於大幅降價來促銷,假如成交量繼續保持同比上升的狀態、政策利好又繼續出臺,價格還有上升的可能。

??一周熱評

??用新眼光重估南沙價值

??廣東、天津、福建自貿區獲批,讓廣東自貿區中的南沙再次站在舞臺中央的聚光燈下。當然,這不是南沙第一次站在舞臺中央,自國傢級新區獲批以來,南沙已屢次享受萬眾矚目的榮光。

??春節過得遲,樓市啟動晚

??黃韜則認為,公積金新政目前尚未實施,關鍵還要看額度夠不夠,假如連商業貸款都不夠額度的話,公積金即使貼息也不會有很大的作用。

??車子2胎增貸利率多少免費諮詢試算要重估南沙價值,必須先看看自貿區的戰略意義。正如復旦大學教授孫立堅所說,中國經濟的國際化,一方面是自貿區;另一方面是亞投行,這兩者令人民幣的國際化有瞭一個新的基礎和條件。對中國來說,自貿區將會是拉動中國經濟有質量增長的“火車頭”,將會是中國和世界更好的互動平臺,將會是全世界資金、技術、創意聚集的高地,當然,也是全世界眾多高端人才的聚集地。

??市場表現

??在廣州房地產這列火車上,現在的南沙還處於“車尾”的位置,其發展在很大程度上還需要全廣州房地產的推動;在未來,南沙房地產極可能處於“火車頭”的位置,帶動周邊甚至整個廣州房地產前行。在未來,南沙房地產很可能脫離廣州房地產的軌跡,一枝獨秀,和廣州其他區域形成明顯的落差。


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??黃韜的看法則相對審慎。“今年的樓市比預計中慢熱,新貨上市的時間推遲瞭,供應量的持續增加估計最快也要到4月中下旬,但因為今年下半年供應量預計會很大,開發商的策略估計還是會以走量為主,升價應該不明顯。4月份廣州樓市的總體走勢將是量升價穩,或者量價微升,今年的價格走勢應該是量價齊升,但量的增幅會比價的增幅大,去年廣州全年的成交為824萬平方米,今年有望增加15%-20%;樓價或將上漲5%

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-28/09225987393138975883489.shtml


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