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??在項目工地管理上,我們實行的是實測實量,是從2008年開始推廣的,第一年我們在做實測實量的時候分數是82分左右,這是全集團的分數。但現在我們的平均分已經提升到96分。經過這幾年的努力,所有對於主體工程質量的重視程度、管理的抓手,多管齊下,才能夠使得產業化有真正意義上的突破。

??對於綠色而言,當然我們講的是最後的結果,比如它能夠節能,我們通過第三方的監測,從設計到建造到實施,對於節能而言,從綠色建築包括工業化、可再生能源的利用,一共可以節省43.7萬噸標準煤,相當於將近30萬輛小汽車一年的排放量。在兩個星期前,萬科也在北京和WWF簽訂瞭關於碳減排先鋒的合作協議,在2013年到2018年五年期間,萬科所有生產經營活動的所有碳排放都會被納入第三方的計量范圍,這個計量范圍我們自己也做出瞭一些承諾,核心就是綠色建築、工業化和可再生能源。同時我們也會和供應商一起,因為隻有萬科做是遠遠不夠的,我們供應商和上下遊產業鏈是非常龐大、非常長的產業鏈,我們也會同時跟我們產業鏈上下遊的合作夥伴一起來完成,他們對自己的碳減排指標也會有要求。

??隨著標準化不斷的推廣,對於每一個標準化項目中,設計和工程數據都是準確,並且是唯一的。當然還有最後的運營階段的平臺。無論是住宅產品也好,還是商業、辦公的自持有性物業的產品也好,在整個運營過程之中,需要針對前期的一些設計討論、設計的前提,以及在使用過程中的調整和修正,需要對系統不斷優化、調試和完善。原來我們這些調試基本上都是點對點的,哪一個業主投訴,就去做一些相關的維護和售後的工作,但是我們更希望隨著有些新型產品的開發,比如服務式公寓等產品的開發,我們希望這個產品做得更系統,不要等到客戶、用戶投訴的時候,我們再去做處理。這就需要有一個在集團層面上的統一端口、統一出口的數據運營平臺,這三個東西是我們現在正在打造的產品數據平臺的基礎。也是因為有瞭這個以後,我們才會形成我們自己的數據庫。

??正因為我們有前面的一系列動作,所以最後不僅是質量提升,在效率上也是有非常明顯的提升的幅度。以佛山萬科城舉例,這個項目也是我們非常經典、非常有代表性的萬科的住宅項目,用瞭工業化的方式,用瞭“兩提一減”的指導原則,工期提效將近1/3,這在我們高層建築的施工管理上是非常不容易的。

??同時除瞭技術本身,管理也是非常必要的抓手。從萬科自己而言,我們現在有一個非常好的管理的方法,就是我們進行自己內部的檢測,所有的這些檢測都是針對集團集中采購、戰略采購或者甲方自己采購的建材,我們在所有的這些建材進場以後,都要進行厲行抽檢。這些抽檢有兩個方面的關註重點。第一,所有建材在國傢標準規定之下,是由國傢第三方去做檢測的,我們會以這個檢測標準為依據。第二,我們所有在自己內部所做的檢測,都是以真實客戶的使用情況為檢測平臺。換句話說,我們有非常非常多的非標的檢測。比如我們的板材的甲醛釋放量,可能我們拿到的檢測報告上是說甲醛含量是多少,但是我們真正在客戶使用過程中,算的是甲醛釋放量,釋放速度快不快,釋放量大不大,在多長時間內能釋放完。

??所謂“兩提一減”就是提高質量、提高功效,減少對用工的依賴。這是我們所有作為工程質量的核心指導思想,我們面對一個新的工藝工法、新的材料技術,是不是可以去做推廣,是不是可以去做進一步的研究和嘗試,我們就以它是不是符合這四個字為前提。現在所有對於萬科的產品,不論是從設計開始,還是從生產的檢測和管理,一直到最後的施工,所有大的技術體系都是圍繞著“兩提一減”來展開的。包括提高我們的主體工程質量,提高我們施工的精度,提高我們的功效。

??我即將完成今天上午的主持任務,今天上午一共六位發言人。下面會有來自丹麥、日本、臺灣、寶業集團、湖南大學、復旦大學等幾個重量級嘉賓的演講,下面依然會非常精彩。

??主持人:萬科由於具有規模化效應,所以能夠在綠色、健康、平臺等各個方面進行大量的投入。我一直認為萬科作為標桿企業,能夠給我們房地產業包括我們的研究、包括我們的政府提供很多有益的嘗試,讓大傢以熱烈掌聲感謝王蘊女士。

??正是因為我們做瞭這一系列技術的研究和管理的動作,才使得我們實測實量的分值在不斷提升,同時對於供應商來說,也是一個非常好的促進。因為有瞭來自客戶端的非常明確的要求,才能夠使得供應商能夠有針對性的對他們的產品進行改進。我們每年都會對我們供應商進行以我們的檢測數據為基礎的排名,在這個排名過程中,我們也可以看到很多供應商是和萬科一起共同發展和成長的。

??第三塊,對於質量來說,景觀的工程質量也是我們非常關註的一個方向。以前我們的工作重點和精力都聚焦在結構主體上,但是往往景觀工程的質量和我們的業主非常息息相關,因為尤其很多大部分南方的城市,一天之中是希望大部分時間在戶外,希望和鄰裡之間有交流的場所。對於景觀而言,像一些硬質的鋪裝和景觀,我們有景觀標準化的方式把它固化下來,通過PC的方式能夠使它更加標準化的生產,同時也更多的有萬科景觀的產品方面的特點。和石材相比,我們如果用PC來做景觀的一些鋪裝和景觀傢具,第一它不僅僅是可以減少對自然的破壞,石材的資源永遠是有限的。第二它可以起到石材所不能替代的功效方面的作用,比如說一些異型的大尺度的,往往是PC比較擅長做的。

??噪音環境也是室內物理環境一個很重要的方面。我們今年在建築研究中心基地裡面新建瞭一個聲學實驗室,在聲學實驗室裡面核心要解決的是外墻、門窗、內隔墻、樓地面以及設備噪音所帶來的整個住區的環境噪音問題。對於所有剛才所提到的這些建築的不同部位的噪音,萬科都有相關的一些技術標準,當然這些技術標準我們做噪音實驗室的核心目的也是希望這些技術標準隨著時間的更替而不斷的被提升。

??再就是溫度的緯度,現在在北方地區采暖,大傢一般會有感受,我們一般用地采暖的方式,現在最新的做法是地采暖幹法采暖方式,“兩提一減”、工業化的技術,不僅僅是要有技術,還要配合工藝工法的管理和施工工具,在幹法地暖課題研究上是體現得比較典型的。我們在基地的實驗樓裡面,不僅僅是做幹法地暖采暖效果的提升,我們通過用瞭地暖的方式,在垂直的方向上在多到的范圍之內,在什麼方向上放多大的密度,在溫度分佈的基礎上做瞭檢測和研究。同時怎麼樣使幹法地暖和前面提到的噪音環境控制相結合,怎麼樣跟樓地面找平的技術相結合,所有這一系列的內容都是我們去做幹法地暖的前提。往往在一個很小的環節沒有註意到,就會顛覆掉對於整個系統的最終結論。

??最後一塊是數據平臺。所謂數據平臺對於我們來說是這兩年剛剛開始著手去開展,並且我們認為是最後非常有發展潛力的方式,所謂的數據平臺是正因為我們在設計也好,在工程施工的過程中也好,很難用一些精確量化的指標對它進行統計,所以更不要說對它進行評價和改進。我們希望我們自己出來的產品是能夠被持續更新迭代的,之所以它能夠完成持續更新迭代的原因,是因為它有很好的數據基礎。比如從產品過程中,設計我們有BIM的設計工具,通過BIM的應用,我們能夠完整並且精確地記錄下來對於這個項目設計過程的數據。在建造階段,我們現在正在打造一個工程管理平臺,在這個平臺上,因為基於BIM的模型和BIM的數據庫,對於每一個工程項目所有的材料的進場檢測,過程中工時功效的統計,還有付款等等,都是在這個工程管理平臺上完成的。並且這個工程管理平臺是和施工總包單位、監理單位、設計單位共享。我上傳的數據可能有一部分是它的前提,它上傳的數據可能一部分成為我去做付款、我去做簽證的依據。我們希望在這樣的平臺上,去做我們的施工管理,當一個項目做完之後,每天有多少人在現場,有多少工種在現場,每天的工序進行到什麼程度,前置工序是什麼,到底關聯性是在哪個地方出瞭問題等等,都用非常精確量化的數據來說明。

??第二個緯度是健康,對於健康而言,更多是跟我們的客戶、業主最直觀相關的部分,我們對於健康的定義來自於以下幾個方面。

??第一是室內的化學環境,剛才我們提到瞭室內的甲醛、TVOC、各種污染物的釋放,都是室內化學環境是否達標很重要的。對於木地板、傢具,還有輔料,比如膠,經過我們檢測發現室內裝修過程中,打膠的工作量會非常大的影響到TVOC和甲醛釋放量,從材料源頭、施工管理以及後續的新風系統這幾個環節,我們來控制,使得我們所交付的產品、我們的甲醛釋放率達到在國傢標準要求的范圍之內。

??比如對木地板而言,送來的送檢的式樣到底是四面封邊還是五面封邊,到底有沒有地暖,所有這些東西都會成為我們檢測的前提和條件。這些內容實際上在國標的檢測中,暫時還沒有涉及到的。對於我們來說,為瞭能夠使得我們交付出去的房子在真正室內空氣環境質量中達標,這些檢測恰恰是業主關心,並且我們需要去做核實的。尤其是像對於室內裝修的部分的工作量來說,很多輔材的質量和化學污染物的釋放,往往會決定整個房間化學污染物釋放的非常重要的原因。

??最後一部分給大傢講一下我們完成這三個理念的平臺是什麼。最主要的平臺有這麼幾個,一個是檢測平臺,左邊這個圖是我們已經在建築研究基地裡面完成的實驗設施和實驗室的條件,目前所有的檢測實驗室我們在全國三個地方有設點,一個是在東莞,是我們的大本營,一個是在重慶,是西南片區,還有一個是在上海。下一步我們會在華北進行佈局。有瞭這樣的檢測網絡,使得我們對於所有進場的產品用更真實的標準去要求他們,對於客戶來說是非常有保障的事情。另外比如電器的檢測、土壤的檢測、門窗的檢測,都是我們準備下一步要籌建的部分。

??與此同時,對於南方地區而言,南方最大的問題是除濕。在華南地區有生活經歷的人會比較明顯的感受到,要麼是廣東地區的回南天,要麼是長江中下遊地區的楊梅天,這些天氣會使得室內空氣濕度非常大,對於這些問題我們僅僅是靠一些簡單的排氣、通風是不太能夠解決的。所以在這樣一些有特殊需要的地區和項目中,我們會用除濕的工藝,在昆明這種比較幹燥的地方還會使用加濕的工藝,加濕和除濕是對應的一套系統。我們會調控室內空氣濕度,能夠使得不長黴,尤其是南方離海邊比較近的地方,潮濕程度是很難以想象的,經常有客戶跟我們抱怨,如果他們傢裡沒有采取一些特殊措施,他們傢裡的鞋、衣服經常是會發黴長毛的,大傢對於這種濕度的控制需求是非常明確的。

??經過這麼多年的積累和發展,我們在綠色三星面積上面來說,從過去的四年之中,我們整個完成瞭住宅綠色三星的面積占全國總量45%,同時在不同地區和不同氣候區也做瞭不同的綠色三星住宅做法的嘗試。隨著新的綠色建築標準的出臺,我相信在後面的應用和實踐過程中,萬科還可以對於應用過程中的經驗總結,甚至包括一些教訓的積累,都可以為相關標準的更新和修訂起到我們自己的作用。

??對於產品的數據平臺來說,是我們現在剛剛開始在嘗試的工作,我們認為有瞭這樣的數據化、信息化的技術不斷發展,能夠使得我們在前面做的不論是工業化的技術也好,還是綠色技術也好,是真正能夠落到精確的量化層面上,並且能夠使得我們在後期,不管是對產品做升級改進,還是做產品的恰如其份的合理的運營維護的過程之中,會起到非常至關重要的作用。

??對於這三個緯度而言,首先來看優質。什麼是優質呢?毫無疑問,最基礎的優質的前提是主體結構的優質,正因為在傳統結構之中主體結構采用現澆的方式,所以有很多關鍵節點和流程是依賴於人工。在現在的勞動力現狀的條件之下,我們的工程質量是很難得到恒定的保證的。在這裡我們可以看到,對於主體結構而言,我們所謂的工業化,PC是其中一個方面,除瞭PC之外還做大鋼模的配模,還有鋁合金模板、塑膠模板等等新型的模板應用,這些施工措施的應用和PC的應用相結合、相輔助,對於我們整個現場的工程質量管理上有很大優勢。



王蘊萬科提升住宅健康性能的創新實踐

??第二是室內的物理環境,隨著霧霾的日趨嚴重,我相信我們的消費者對於室內的空氣質量環境除瞭甲醛、除瞭化學環境之外,室內的這種物理環境也就是空氣質量也會越來越關註,我們剛剛在上個月完成瞭在中城聯盟之內的新風除霾系統的招投標,我們做的新風系統已經不僅僅是解決有沒有新風的問題,而是更去解決進來的新風是經過除霾系統的凈化的屏東二胎房貸。我們會考慮到整個設計的系統的可靠性以及更換可實施性。這套系統已經申請瞭國傢的專利,我們可以控制在室內的PM2.5值在35微克/立方米以下,是在國傢風景名勝景區最優質的標準之下。我們希望我們小區的新風系統不僅僅是能夠去做一些除霾,能夠在有新風進來之後,加速室內空氣交換。同時在北方的,還可以做到熱回收系統,使新風給大傢帶來的是大傢需要的真正的健康。

??隨著現在精裝修的交付量越來越大,客戶最敏感的質量其實對於主體而言是不能直接感受到的,最直接最敏感的能夠感受到的是裝修部分的質量好壞,當我們做一套樣板房,我們可以把它做得非常極致,但是隨著交付的時候,比如明年有十萬套精裝修交付量,在這樣一個規模下面,如何能夠保證每一套交給客戶的房子精裝修質量是能讓客戶滿意的,這是最大的挑戰。我們秉承著工業化的原理,核心來說就是幹法作業,幹法簡單、快速、高效。這是我們在做精裝修施工中所遵循的一個非常非常核心的原則。

??比如剛才說的我們取消濕作業,是很重要的前提。因為有瞭前面講到的主體結構優質的質量、精度的保證,才使得我們在後期進場精裝修施工過程當中,能夠有一個很好的完成面的基礎。具體來說,技術非常多,這裡放上的照片隻是其中的一個部分而已。比如我們用整體衛浴,整體衛浴在我們產品項目中也嘗試瞭各種不同的方式,有SMC的整體衛浴、有蜂窩發泡的整體衛浴,還有在工廠裡用發泡的方式把瓷磚、石材在都做好,然後在現場做整體安裝,也有鋼板覆膜的施工方式。不僅僅是針對衛浴說衛浴,而是不管哪一個技術體系的整體衛浴都是能夠匹配上前面說到的工業化的方式,比如它和墻體的連接是什麼樣的,窗框、窗套與整體衛浴是什麼關系,這一系列的內容,都不僅僅是整體衛浴本身能夠解決的,這也給我們有一個啟示,當我們在推進一個新的技術的時候,這個技術本身是非常符合工業化發展要求的。但是與此同時,還要關心兩個緯度的事情,一個是市場,市場對這樣的產品是不是有接受條件和接受容忍度。第二是這樣的技術跟我們現有的核心主流技術之間的匹配和對接關系。如果這兩個事情沒有處理好,哪怕是一個非常好的、先進的技術,也會非常容易被扼殺在搖籃裡。

??同時還有一個是室內衛生環境,在室內衛生環境裡面一個是黴菌系統,不僅僅是可以通過濕度就可以去除掉的,另外還有我們在打膠的時候,如果這個膠本身就是有機物,哪怕濕度環境控制得再好,也不是恒溫恒濕的狀態,它也會發黑、發黴,哪怕它是輔材,但是跟室內健康環境息息相關的內容,也是在我們的解決范疇之內的。

??我們現在的水質,很多人會在傢裡裝凈水設備,這些凈水設備是需要做定期的檢測和維護,因為有時候很難判斷到底用半年還是一年還是多長時間就需要更換,因為隨著各傢各戶的用水量、用水習慣的不同,也很難有一個統一的量化,告訴你多長時間就一定需要更換。在這裡我們自己跟廠傢一起共同去做一些研發,這種研發是針對全戶的用水,不僅僅是包括喝的水,同時也包括淋浴、刷牙、洗臉等生活用水,不同的用水點所需要的水的潔凈程度是不一樣的,如果都用質量過剩的要求是沒有必要的。我們要根據不同的用水點去做不同水質標準的控制,同時還有水質標準及時的檢測,能夠告訴你什麼時候該換,換什麼東西,同時對售後廠傢的技術維護也帶來瞭直觀數據庫的提供。

??另外是室外的環境,或者叫做室外的微環境。在我們住區裡面,很多業主的很多時間都是在室外,尤其是在氣候比較適宜的情況下。在萬科的景觀標準化研究過程中,我們叫做風光定位,所謂風光定位比如說我在做規劃和景觀設計的過程中,首先我要確定的是,在這個小區有什麼樣子的室外活動空間,有老人的嗎?有兒童的嗎?兒童到底是嬰幼兒時代還是學齡前兒童還是少兒時代?不同的兒童活動區所要求的設施是不一樣的,同時所要求的室外環境也不太一樣。通過風的模擬、光照的模擬、氣流的模擬,我們把所有室外活動區進行定位,適合於冬暖夏涼的地方,冬天有陽光、有光照,夏天有遮蔭,這些地方我們把它確定為室外活動區。同時配套以相關的輔助設施,比如有兒童活動的時候,一定需要有看護的位置,一定需要有鄰裡之間交互的空間,我們首先把這部分定義出來,然後再配套相關的植物研究的成果。比如在什麼地域內,用什麼樣的植物,它不是有尖刺的、不是有異味、不是有果實類的植物,成熟瞭以後掉下來砸傷人,不會有落葉,不會在你的窗邊,冬天也不會影響你的光照。再配套前面講到的硬裝設施,PC景觀的利用,這樣就形成一個完整的室外適宜於人能夠待下去的室外的微環境。

??最後一點是綠色。萬科起步比較早,我們在這方面積累也相對比較多一些。從第一個全國的綠色三星住宅深圳萬科成四期在2007年落成以來,在第二年的時候我們通過一年的運營,也提交瞭運營評審,同時也非常榮幸成為全國第一個獲得運營標識的綠色三星住宅。

??王蘊:尊敬的劉部長、尊敬的修院長、各位領導、各位來賓大傢上午好!下面由我來跟大傢共同分享一下萬科對於住宅產品的方向和理念。我的演講題目是“優質、健康、綠色”。這三個緯度也是溫課對於住宅產品最主要三個核心的方向。

內容來自sina新聞

??節水也是毫無疑問的,節水的結果相當於十個西湖的水量。

??節材,主要說的是木材,因為有瞭新型模板的應用,能夠大大減少木材資源的消耗和浪費,差不多相當於三個北京的奧林匹克公園。

??當然還有施工管理。穿插施工隻是施工管理的一部分,六年以前萬科實行瞭標準工期,我們要求我們的項目是按照標準工期去做施工的。換句話說,也就意味著如果你的施工周期是遠大於或者遠小於標準施工工期都是不允許的,不要為瞭趕工的現象而帶來質量的影響。對於主體結構而言,工業化是其中之一,以工業化為核心圍繞工業化在周邊都要做相關配套方面的研究和嘗試,使得工業化能夠真正順利進行,真正起到提升質量的作用。

??最後我們希望花兩到三年的時間,所有檢測的平臺能夠成為涵蓋五大項17類實驗室,能夠容納330多種建材,這樣可以把我們所有基礎的主要、重點建材全部覆蓋。

??第二塊是研究平臺。東莞研究基地集研發、檢測、應用於一體,截止目前申請專利112項,參編行業標準15項。我們所有給到一線公司、給到項目上的技術成果都需要在這邊完成初試和檢測過程。

??同時我們還用一些整體傢具的方式去解決我們的圍護體系。比如用整體玄關、整體傢具去解決隔墻,比如用整體洗面臺、洗面櫃的方式去解決衛生間的這道隔墻,盡量少的做砌築和內部隔墻體系的施工作業,這樣才能使我們真正做到幹法和快速。

??同時對於工業化而言,從第一個工業化的PC項目,07年在上海落地以來,在過去五年期間,我們可以看到工業化的量是呈現非常快速增長的趨勢,隨著我們現在對工業化配套技術的相關研究和開展,不僅僅是針對PC,包括剛才說到的幹法工藝和以符合工業化前提導向的新型工藝和材料技術的研究,使得我們對工業化的推動起到瞭非常大的發展趨勢,同時我們自己對於萬科而言,對於下一代工業化的技術發展方向已經會以PC為基礎,在這個基礎之上去做更多幹法和高效的研究和突破。

??我們剛才說的所有這些內容,都會匯到單項信息裡面,隨著單項信息的不斷完善和擴充之後,整個數據庫的架構就出來瞭。這就是我們從產品數據打造出來的產品平臺,以產品數據庫為基礎的產品平臺。產品的數據平臺和其他運營的平臺、人力的平臺、財務的平臺等等相互掛接,這樣連成一體以後,整個數據流才是真實的、可流動的、自然產生的,而不是說人為的後面去補數據、輸入數據,那樣子的話,數據的真實性會非常大的受到影響,大打折扣。

??與此同時,我們希望能夠在現場減少濕作業,所謂濕作業最大的來源是砌築作業和抹灰作業。比如在內墻和外墻的墻體圍護結構部分,有很大的改進方式,比如有一些新型的先進的墻體技術。同時對於施工工具來說,這個部分是以前我們比較忽視的一大塊內容,但實際上不管你是用PC也好,還是先進的模板技術也好,還是用先進的建材技術也好,離開一個恰到好處的施工工具,是很寸步難行的。我們往往在初試過程中會發現,雖然是一個很好的材料、工藝,但是交到現場的工人做施工的過程之中,它的功效和質量,和我們當初想象的差異甚遠。為什麼?最核心的一個問題是,我們沒有給他們找到一個非常切合他們使用的、切合建築材料和工藝本身的施工工具。在兩年之前,萬科也開始逐漸將施工工具的研究納入到我們自己研發的范圍。因為對於華南地區來說,是中國制造業的中心,我們也跟當地很多廠傢一起開發出來適合於我們所有工藝流程配套的工具。現在我們的推廣是,有新的材料,就對應著新的工藝工法,有新的工藝工法就對應著新的生產工具,這樣才是完整可實施的建造過程。

??以上是我跟大傢的分享。謝謝大傢。

??對於住宅產品來說,最核心關註的是產品的質量,對於產品質量而言,通過兩個抓手來實現。第一個抓手是工業化,這個工業化在這裡的意義不僅僅等於PC,剛才劉部長在發言的時候也提到瞭,對於產業化而言,遠遠不等於PC,源源不隻是通過預制混凝土的技術和建造方式對住宅產品做升級,在這裡工業化是一個泛工業化的概念。同時對於怎麼樣提升產品質量,僅僅隻有技術的保障是不夠的,同時還需要對於管理措施、流程上加以改進和控制。從萬科的角度來說,我們的質量內控是保障工業化得以順利實施以及能夠使得我們的整個建造環節和運營環節符合當初設計要求的非常重要的因素。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/16545944020395522044122.shtml

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