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內容來自sina新聞信託小額信貸

東莞陰陽合同規避二手房20%個稅 買房者承擔

  3月1日,國務院發佈《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,通知中提到的限購進一步升級,其中二手房個稅由交易總額的1%-2%,從嚴按 差額的20%征收。這項規定立即引發市場多種反應,一些城市的二手房交易激增,在房產交易大廳前排起瞭長隊,不少購房者搶先簽約。其實在早些年,一些城市 就實行瞭二手房按差價20%計征個稅,廣東東莞就是在2007年就已經按照差價的20%繳納個稅,如今已有5年之久。那麼實行20%的個稅征收到底會對房 地產市場產生什麼樣的影響呢?來看看記者康敬鋒在廣東東莞的調查采訪。

  新國五條出來之後,到底在東莞市場有什麼樣的影響呢?在東莞市南城區房產交易所,記者看到這裡的櫃臺前擠瞭很多辦證的人,一些等候辦證的人不得 不站在外面的樓道裡,這裡的工作人員更是忙得應接不暇。東莞市房地產交易所所長葉偉香說:"南城房管所這邊基本上每天都人數都是差不多,特別是周末的時 候,人數就比較多一點。然後跟去年同期對比,人數也沒增長多少,也是差不多這個狀況。"葉偉香告訴記者,南城區是東莞房產交易比較熱門的地區,房產的成交 量一直比較高,但是從全市的范圍來看,成交量並沒出現大的增幅。東莞市房地產交易所所長葉偉香說:"根據我們3月份1到14號的統計數據來說是有所增長, 但是也不是增長的很厲害。如果對比2月份的話,肯定就增長很大瞭,因為2月份就是一個春節的關系,然後1月份成交的量,成交的平米數好像也是36%左 右。"

  隨後記者前往一些房產中介門店瞭解情況,我們看到這些門店裡也沒有出現大量客人看房簽約的現象,隻有個別客人前來問詢。東莞市合富置業有限公司 總經理肖偉嘉說:"三月份的二手的成交量比2月份肯定是有增加,但是如果是同比的情況下,有微略的上升,在東莞這邊,有微略的上升,大約是10%到20% 左右。但是價錢沒怎麼漲,價錢沒有很大的漲幅。"一些房產中介告訴記者,新國五條出臺之後,電話前來咨詢政策的人明顯增多。與國內多個城市出現夜裡排隊趕 著過戶的情況不同,連日來東莞的二手房交易量雖然較往常有所增加,但是有不少屬於春節期間累積的客戶。合富置業格林小城分行業務經理遊少芳說:"其實有一 部分是年前因為自己各方面的原因,擱置瞭自己的購房計劃,今年年初再加上國傢有些政策出來,也會促使他快點下決定去購買,因為這些都是一些鋼需客戶,有這 樣的需求,必須得買的。"

  中原地產的車德銳認為,電話咨詢客戶的增加,反映出大傢對房產調控政策發生變化的擔心。中原地產東莞策略研究中心總監車德銳說:"他們更多是擔 心,合理費用會有一些細則,以前是可以作為合理費用剔除掉的,也許細則出來之後可能沒辦法剔除掉瞭。"在一傢房產中介的門店裡,記者碰到瞭正在看房的謝小 姐,從去年底到現在她已經看瞭近10套房子,但是一直沒有碰到滿意的。如今聽到又有新的房地產調控政策出臺,她心裡開始著急起來。購房者謝小姐說:"所以 我現在也急著買房,半年之內買到,因為半年之內應該不會再出什麼增加費用的政策,畢竟現在我們買房要出的錢比較多瞭,不希望再出要我們買房出更多錢的政 策。"

  謝小姐急著買房的另一個原因,是她過幾個月就要生寶寶,到時候傢裡人要過來幫忙照看孩子,所以她需要一個更大一些的房子。對於這次新國五條中按 照差額的20%征收個稅,謝小姐覺得這對她並沒有太大的影響,因為東莞早已實施這個政策,她最擔心首付比例和利率的提高。謝小姐說:"現在我們東莞都是這 樣子,所以說這東西也不急,一直都是這樣的政策,最怕就是可能,現在暫時應該不會,可能一年之後又會出現其它新的政策。"

  在2007年之前,東莞市對個人所得稅的征收有兩種選擇,一種是按房屋交易總價的2%征收,第二種是按房屋差價的20%征收,也就是房屋交易總 價減去房產原值以及合理稅費後的差額的20%征收個人所得稅。但是從2007年開始,東莞市就開始嚴格執行二手房按差價的20%計征個人所得稅,其中規 定,凡納稅人能提供房屋購買合同、發票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證,或稅務部門征稅系統中有上次交易價格記錄的,均應按照差價的20%計征 個人所得稅。對於個人轉讓自用住房達五年以上,並且是唯一傢庭生活用房的免征個人所得稅。中原地產東莞策略研究中心總監車德銳說:"總體房價比較低的情況 下,你這2%可能就幾千元錢,你想二三十萬的房子當年那種情形那就幾千元錢,但是如果你是按照差額去征收的話,即使減掉一些合理的費用,它這個20%依然 還是會比這2%,其實還要高的。"

  在合富置業格林小城門店,業務經理遊少芳給記者算瞭一筆賬,一套128平方米的三居室現在售價是98萬,業主原來的購買價格是55萬,那麼房屋 的差價是43萬。按照東莞市的規定,房屋貸款利息、部分裝修費用,當年買房所繳納的契稅、公共維修基金都可以作為合理費用給予扣減。遊少芳說:"98萬減 去他的原購價55萬,就有43萬的差額,再減去15萬的利息發票,減去五萬五的裝修發票,然後再減去那個維修基金,再減去中介費,就剩下19萬的差額,現 在是按20%來征收,就是他的個人所得稅會產生38960元。"

  如果按照總價的2%繳納個人所得稅,那麼隻有19600萬元,跟差價的20%征收相比,幾乎是相差瞭一倍。而且這些本該賣房者繳納的個人所得 稅,在實際操作的過程中,卻最終轉嫁到購房者身上。遊少芳說:"現在慢慢就形成,我買傢為瞭省事,我不願意去跑這個手續,我也不願意就是說支付這麼多費 用,就比較煩瑣,他就是直接給一個我能賣,我最低是售什麼價格,我能給到買傢。"

  來自內蒙的王先生已經在東莞生活瞭4年,之前一直在租房,後來隨著租房的生活壓力越來越大,他在今年購買瞭一套2001年的二手房。然而總價才 34萬元的房子,過戶的各種費用就花去瞭近4萬元。二手房購房客戶王先生說:"契稅我記得是7000多元錢,個人所得稅差不多有2萬,21000多,還有 維修基金差不多4000元錢。中介費的話是交瞭是7000多元錢。"王先生購買房子的總價是34萬元,原來房主購買這套房子時花費瞭22萬,也就是差價是 12萬元,由於原來房主沒有貸款利息,也沒有房屋裝修的發票和單據,隻有4000元公共維修基金的票據。所以王先生幾乎是按照12萬元的20%繳納瞭個人 所得稅,這些稅費對他來說,是一筆不小的負擔。王先生說:"四萬塊錢對我來說,基本上是兩年的一個,兩年非常非常省錢才能存到這個數,所以我覺得是比較多 的,這個費用確實比較多的。"

  記者計算瞭一下,4萬元的交易稅費幾乎占到房屋總價的12%。而購買房子之後還要裝修、購買傢具等,這也意味著王先生還要花費不少錢。王先生 說:"買過來以後你還要小的一個裝修,也要三四萬、四五萬,所以一套房子的話現在基本是一個傢庭的積蓄,都基本上沒有瞭,四十多萬基本上都沒有瞭。"

  從前面的節目中,我們看到東莞實行瞭差額的20%征收個稅,一下子增加瞭買房人很大一筆費用。我們知道國傢制定這些房地產政策的時候,是為瞭抑 制快速上漲的房價,通過稅收政策起到抑制投機和投資的需求。那麼東莞2007年就實行差額的20%征收個稅,是否抑制瞭房價的上漲速度呢?

  在中原地產東莞區域經理劉宗偉看來,當年東莞開始嚴格執行二手房按差價的20%計征個人所得稅的時候,確實對市場產生瞭很大的沖擊。中原地產東 莞物業住宅部D區區域經理劉宗偉說:"當時可以說出現瞭一個是降價潮,第二個實際上包括很多客戶買樓都開始擔心,會不會樓的價格往下降。"20%差額征稅 法讓二手房的交易成本突然增加,使得一些業主和買傢對樓市的態度開始轉為觀望,當時東莞二手房的價格也出現下跌,一手住宅的成交量也出現瞭下降,2008 年東莞的房地產市場開始冷淡起來。東莞市合富置業有限公司總經理肖偉嘉說:"2007年開始這個個稅征收按照20%,其實對三級市場的影響還是蠻大的,因 為突然之間交易成本就增多瞭,那讓一些投資客或者炒傢我們稱之為,就基本上都很快就離場瞭,因為畢竟差額20%的個人所得稅,在短期內樓價的升幅是達不到 的。"

  從這張東莞一手二手住宅價格走勢圖上,記者看到2008年一手住房的價格增長幅度非常小,而二手住房的價格從2007年的2202元下滑到瞭 2008年的1996元。在中原地產東莞策略研究中心的車德銳看來,主要原因並不是征收20%的個人所得稅,而是2008年全球金融危機帶來的整個樓市的 低迷。

  車德銳告訴記者,後來隨著市場的轉暖,20%個稅對市場的影響開始慢慢顯露出來。東莞的二手房交易要遠遠低於一手房的成交量,這是因為過高的房 產交易成本,使得一些想買二手房的人開始轉向一手房市場。車德銳說:"二手房的交易成本,可以到房價的10%以上,甚至高的話,可以達到14%、15%, 這很厲害的,而且這些費用基本上都要買傢來承擔,買傢有時候的確支付不起,他還不如去買一手房,如果是同樣的地段,差不多的房產,還不如去買一手房,幹凈 利落。"

  房管局的統計數字顯示,2007年實行按差價的20%征收個稅後,當年東莞的二手房銷售面積是186萬平方米,而一手住宅的銷售面積是541萬 平方米,二手房的銷售面積隻有一手住宅的三分之一。即便到瞭2012年,東莞二手房的成交套數也隻有一手商品房的一半多。東莞市合富置業有限公司總經理肖 偉嘉說:"像廣州這些地方可能它二手房的比例接近,跟一手房對比都是1比1,甚至是高於一手房,因為一手房畢竟有一些還在郊區,但是在東莞來講,現在城區 還有挺多的樓盤在售賣需求就多瞭。對東莞來講,住宅這塊,交易來講,還是一手房占主導位置。"

  2009年之後,東莞的房地產開始復蘇,2010年還出現瞭快速上漲。一手住宅的均價從每平方米5752元一下上漲到7111元,上漲幅度達到 瞭23%。然而東莞市房地產交易所所長葉偉香則認為,實行個稅按照差額的20%征收之後,並沒有對市場產生大的影響,也沒有出現大的波動。葉偉香說:"我 們東莞市整個市場反映呢,都比較平穩。然後就那個沒有很大的波動這樣子,然後就是一直一來就2008年執行個稅以後,2008年到2012年每年都是量和 金額都是逐年地增長這樣子,都沒有很大的幅度、波動這樣子。"

  我們從東莞市房產局瞭解到的數據顯示,2007年東莞市的一手住宅平均價格是每平方米5058元,到2012年已經上漲到8271元,五年來盡 管漲幅沒有一二線城市大,但是也達到瞭60%多。葉偉香說:"然後它因為增長的原因也有很多,因為一個那個成本在增長,還有一個那個就是裝修房也增多瞭, 以前都是毛坯房,現在逐步逐步精裝房也出來瞭,所以上漲也存在這方面的原因吧,但是具體都是很平穩的一個增長。"在合富置業的肖偉嘉看來,經過這些年的磨 合之後,東莞按照差價的20%征收個人所得稅的政策對市場的作用已經越來越小。肖偉嘉說:"其實東莞已經執行瞭幾年瞭,從2007年開始本來就是這樣瞭, 所以買傢也好、業主也好,包括我們從業員也好,都已經覺得是免疫瞭。"

  我們知道國傢出臺房地產宏觀調控的政策,就是為瞭抑制飛快上漲的房價,但是我們也看到東莞的房價並沒有停止上漲,?房地產調控政策是為瞭打擊投 機行為、抑制投資,同時還要保證正常的需求,不過記者采訪中發現,一些中介公司通過各種各樣的手段,幫助客戶減少稅費上的支出,這無疑大減弱瞭稅收政策的 調控能力。

  記者在采訪中瞭解到,按照規定轉讓個人房產所產生的營業稅、個人所得說應該由出售房屋的賣方承擔,但是在東莞二手房市場,卻形成瞭買房人繳納所 有的過戶費用的慣例。房產中介工作人員說:"在東莞的話,就是說一般業主賣房的話都是實售,不會管任何費用的。你如果讓他來交,他肯定價格因為賣得高一 定,畢竟羊毛出在羊身上是吧。就是二手房交易的話,所有的費用都是買傢擔,賣傢隻是收,你明白嗎,事實上的含義就是我花一百萬就什麼都不管,包括他應該交 的費用也是你交,就是一刀切的感覺。"

  在2007年實行20%差價征收個人所得稅的時候,東莞市的一些中介公司為瞭幫客戶減少相關的稅費,開始在房屋的評估價格上做文章。當時二手房 買賣需要第三方評估機構對交易的房屋進行評估價格。車德銳說:"總價上去瞭,增值的空間越來越大瞭,這種情況下明顯地20%這種方式,就開始對客戶來講造 成一定的壓力瞭,這個時候客戶也想降低成本,所以也逼得很多二手中介的交易人員。盡可能地請到社會上的一些什麼公司,看看能不能把相關的一些合理費用做高 一些,評估價做低一些,這樣縮小這個差額部分,降低客戶能夠承擔的稅收的成本。"

  如果一套實際轉讓價格150萬的房子,評估價為130萬元的話,那麼就可以減少4萬元的個人所得稅支出。當然通過增加一些合理的費用扣減,也可 以適當減少個人所得稅的成本。車德銳說:"因為合理的費用包括利息、中介費,也包括瞭裝修費用等等,其實可以把銀行信用貸款利率裝修費用這一塊適當地上調,開一些發票、稅 票等等,就可以降低這個差額部分,使得個人所得稅這塊盡可能地降低,幫客戶去降低稅收。"

  當時二手房市場最普遍采用的方式,就是通過簽訂"陰陽合同"來減少稅費支出的成本。所謂"陰陽合同"是買賣雙方要簽訂兩份合同,一份按照真正的 成交價簽訂,另一份則以遠低於市場價的金額簽訂,後者在交易時便能少繳一些房產交易稅。房產中介工作人員說:"我們通常是怎麼樣操作的,就是報一個過去給 你打稅的價錢,那個打稅的價錢就是你交稅的價錢。包括現在東莞這邊的房價還不是那麼的貴,大概一倍這樣子的情況下,可能比那邊評估出來的價錢是低於市場價 的。"為瞭杜絕"陰陽合同",東莞市地稅局於2012年3月31日上線瞭二手房評估系統。該系統采集瞭全市33個鎮街、園區的90多萬套房產信息,超過 55萬條數據,通過房屋區域、年份建築造價、樓層朝向、結構、帶不帶電梯等因素,再參照系統設置的基準系數,對全市的二手房進行價格評估。車德銳說:"現 在隻要你二手房交易任何的一套房子,隻要輸進去,樓盤的名稱、相關的流程,樓齡等等,很多因素的,它就會評出一個非常市場化的評估的價格,所有的成交、二 手房的轉讓,都要以地稅局的系統做一個評估。"

  然而即便有瞭這樣的評估系統,仍然無法杜絕二手房買賣中的"陰陽合同"。在一些中介公司,他們還是通過簽訂兩份不同價格的合同來減少稅費。房產 中介工作人員說:"因為二手房誰都知道是這樣的。你簽合同打出去的價格,肯定不能以你們成交價格去打,以你們成交價格去打的話,你的稅簡直就叫做無底洞 瞭,很厲害的。"工作人員給記者推薦瞭一套格林小城的房子,118平米的三居室,房屋的總價是102萬,按照這個總價折算的每平方的價格是8644元。記 者在采訪中也瞭解到,這裡房子的成交價格基本在每平方米8000元左右,然後在東莞市地稅局的評估系統中,這裡的房子均價每平方米隻有5500元。房產中 介工作人員說:"因為他房子當年買的時候都便宜,四千來塊錢一個方,現在平均出來5500、6000,就是那邊的個稅,因為這個不是我們說瞭算的,因為我 們簽合同的時候隻能接近它的價格,就是試一下,之前別人是六千簽的,我們如果六千過不瞭,那就隻能六千一這樣的。"

  這位中介人員還告訴記者,首先要簽訂一個三方合約,買賣雙方和中介公司都要簽字蓋章,這個合約上的總價就是實際成交價格。買房人要按照這個合約 向房主支付房款。同時還有一份合同是用來辦理繳稅和過戶。為瞭瞭解東莞的二手房評估系統,我們多次聯系東莞市地稅局,但是他們拒絕瞭我們的采訪,隻是通過 電子郵件給瞭我們一個簡單的書面答復。答復中說二手房評估系統不僅能夠防范存量房交易"陰陽合同"所形成的稅收風險,堵塞稅收漏洞,還有利於營造依法、公 平納稅的稅收環境,防范執法風險。然而記者采訪中,房產中介工作人員說:"說得直白一點,這個操作是一個非常,大傢都是這麼操作的,包括所有的人都是這樣 操作的。如果不這樣操作的話,稅費實在太高瞭,100萬你看到當時買是多少錢,四十多萬,那就是幾十萬的差額,基本上是二十多萬的稅。"

  通過調查記者發現,二手房的網簽價格往往要低於實際成交價格,同時我們也看到東莞的房地產價格統計中,二手房的價格要遠遠低於一手房。2012 年東莞的一手房均價是8271,二手房均價卻隻有3542元,相差瞭一倍多。車德銳說:"因為東莞很大的,你要定期地對二手樓盤的價格做一些調整,你是要 花費很多的人力物力的,所以價格來說偏低一點點,比市場的價格要偏低一點點,我覺得更多的是跟市場的節奏能不能更貼近一點,是這樣的問題,但是這個操作起 來花的人力物力比較大一些。"

  從節目中我們看到, 東莞從2007年11月就開始執行二手房20%個稅政策。5年來,交易雙方通過"做高房屋合理費用"和簽訂"陰陽合同"來規避高稅費,而最終的稅賦成本, 依然是由買方來承擔。而東莞這些年的市場,隨著整個經濟形勢的變化,該漲的時候在漲,該跌的時候在跌。征收20%的個稅,並沒有讓東莞的房地產市場明顯地 比全國穩定。這些年來,國傢在房地產調控領域使用瞭很多政策,目的就是為瞭建立一個健康有序的房地產市場,但是,一項政策的出臺,是否符合經濟運行規律, 是這政策能否行之有效的必要前提。現在,大傢都在密切關註新國五條各地的實施細則。我們希望,有關部門能夠審慎考慮它的適用領域和具體的落實方案,真正能 夠打擊投機行為、抑制投資,千萬別讓剛需群體成為最後買單的人。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-25/07441973703.shtml

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