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內容來自sina新聞

中國房價堅挺緣於收入約束失效

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  在過去十多年,雖然接受中國房地產存有泡沫的人不在少數,但房價從來沒有讓購房者失望過。失望甚至絕望的是那些在高房價面前猶豫不決的人。

  我們看到,在房價超過1萬元時,人們高呼房地產存在泡沫,而當房價超過3萬元時,人們反而覺得房地產沒有那麼多泡沫瞭。不少嚴肅學者以人均住宅面積以及城市人口規模來預測未來中國城市的房地產供需狀況,結論是,中國房地產市場在未來十年也隻能實現"緊平衡",特別是在一線城市,房地產的需求可能還要大於房地產的供給能力。如此,房地產價格還有下跌的道理嗎?

  這種供需土融屏東麟洛土融分析初看起來很有道理,但它忽視瞭一個關鍵性問題,那就是它沒有考慮購房者的約束條件--- 收入約束,而越到房價瘋狂上漲的後期,這個約束問題才更顯重要。筆者認為,中國房價之所以越高越堅挺,很大程度上正緣於人們對收入與房價趨勢的認識偏差,認為房價可以長期偏離收入增長而高速增長,造成原本應該起作用的收入約束失效。

  如果不考慮購房者的購買能力,單從生活需要出發,這不能成為經濟學意義上的需求,隻能算是一種社會需要。如果購房者超過自己的購房能力購買瞭房產,這不能算是一種有效需求,它是一種超前消費,這種需求與投機需求一樣,推動著房地產泡沫的繼續膨脹。

 &2胎借貸利率emsp;經濟學傢對房地產泡沫的擔憂,很大程度上是從其或引致的系統性金融風險出發,也就是房地產泡沫破滅將引發銀行壞賬的大面積出現,進而導致金融、經濟危機。有學者認為中國的情況有其特殊性,即與美國次貸危機之前瘋狂"零首付"的房地產繁榮相比,中國的房地產抵押貸款至少有三成的首付,其安全性要遠遠高於美國的情況。

  但實際上,中國首次購房者的年輕化以及越來越高的房價收入比意味著,中國購房者這三成首付款中,有相當大部分是從親朋好友那裡借來的。如此,以購房者個人作為分析單位,其購房貸款行為也近於"零首付"。與美國情況的差別在於利率,三成首付的貸款利率當然要比"零首付"的利率低,但這隻是程度的差別,不是本質上的差別,除非他可以不還從親朋好友那裡借來的首付款(那就將造成他人資產負債表惡化)。如果是父母的錢,某種程度上連帶瞭未來父母的醫療、養老支出。也就是說,這種程度差別可以讓中國的房地產泡沫延續更長的時間,但個人債務水平的累積同樣是繁榮的房地產市場裡隱藏著的"定時炸彈"。

  從金融層面上看,房地產泡沫之所以能夠越積越大,是由於金融杠桿在起作用,一方面是購房者杠桿率的提升;另一方面是開發商杠桿率的提升。傳統思維是中國人愛儲蓄,杠桿率低,但在購房一事上,中國人卻是高杠桿的超前消費者。在房價不跌的"歷史經驗"下,越來越多的"未來剛需"被挪到瞭當下,形成瞭實質上的過度消費,加上房地產投資概念的深入人心,同時也帶動瞭房地產的過度供給。過度供給反過來又需要更多的超前消費來消化。

  如此環環相扣,雖然目前尚能正常運轉,但這種運轉越來越趨脆弱。表面上看,購房者享受到瞭房價上漲帶來的資產升值的好處,但這完全是一種"財富幻覺",因為這種資產升值並不能抵消其償還購買房產所必須的硬性現金支出。除非及時出售房產,否則不能實質性改善個人的資產負債狀況。

  弗裡德曼曾提出"持久性收入假說",認為人們的消費支出水平取決於其長期能夠持續的持久性收入,而不是臨時性收入水平。中國經濟延續瞭30多年的快速增長,而房地產市場的發展時間隻有10餘年,其間雖然也有經濟周期的波動,但購房者基本上還沒有遭遇過失業這樣的挑戰。而一旦未來中國經濟增速放緩,本來就相對增長較慢的個人收入增速將更趨緩慢,屆時個人債務率將會攀高,以至於壓垮個人資產負債表,房地產市場的潮水也將退去。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/07572405467.shtml


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