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內容來自sina新聞

未來中國房地產市場 如何找到合適自己的玩法



??地產黃金年代房企主題詞是“滾動做大”,於是期間有瞭順馳挑戰萬科,力爭率先突破100億,這是青年老孫的一種豪情壯志,對行業而言是也是有時代意義的;而

如今,白銀時代強調“做強和有質量的增長”,前幾日地產圈拿銷售額說事,討論綠地與萬科誰是“地產一哥”,感覺有點片面,老潘也忍不住“拋磚引玉”補充兩句。

??一、地產行業一哥——其實“即重要,又不重要”

??“第一”真的那麼重要嗎?在老潘看來,“行業第一,即重要,又不重要!”

??說

重要,更多是指他的“外部效應”——眾所周知,房地產是典型的資源密集型行業,過去側重點是土地,現在側重點是資金,未來側重點是人才……但是,需要強調

的是,土地、資金、人才等這些資源獲得與分佈,會呈現很強的“馬太效應”,所謂的“行業第一”,類似萬科他們會更多、更快、更容易的吸收行業優質資源要

素,比如土地,資金,人才和口碑品牌等……所以從這個意義來說,行業第一是有很強的外部性的,這也是近幾年閩企近乎瘋狂的“沖規模”的原因——直白的講,

就是沒規模,就沒話語權,沒有資源的強吸附能力。

??至

於媒體關註“行業一哥”到底是萬科還是綠地,搞的像猜謎似的,說實話老潘沒興趣猜謎語,也不關心誰當第一,老潘更為關註的是“憑什麼當行業一哥”,或是

“整個行業進入後千億時代後我們的行業冠軍應該達到什麼樣的經營管理水準”,我想這是整個行業都需要思考的問題,尤其是在地產轉型與白銀年代,在行業每年

平均利潤率以1個百分點下降的預期下應該提前思考。

??那麼,老潘又為什麼說“第一不重要瞭?”,其實道理很簡單,就是企業內部不要過分在乎第一,是企業經營的內部導向問題。

??做企業的,不要過分在乎“媒體為瞭獲取廣告收入而策劃的”外部榜單,而更多要立足自身,思考“憑什麼做第一,能否持續做第一以及你能第一背後的“商業模式、盈利模式、運營模式、資源與能力支撐體系等是否科學、合理和實用,這是房企尤其是企業傢需要思考清楚的。按陽光城總裁陳凱的說法就是“戰略清晰”。

??同

時,從指標上來看,房企不要隻是在乎企業規模怎麼樣,而應該關註盈利性指標ROE、銷售利潤率,成本利潤率高低和變化,安全性指標的凈資產負債率到底如何

匹配企業增長高低,增長率指標的增長速度與行業機會的匹配,以及效率性指標比如資產周轉率高低等等……房企,在白銀時代,比如多跟行業標桿對標,多跟自己

“環比,同比”比較,甚至跨界如萬科與小米、海爾,招商地產與招商銀行戰略合作等……這才是一個優秀房企應該需要做的內功。至於單一銷售額高低,把上述戰

略與執行都做好瞭,銷售額那個數字——,隻是個順帶的結果而已。

??所以,以上這是老潘強調的“行業第一,即重要,又不重要的”的第一觀點。

??二、白銀時期太多要“第一”,何必單戀業績一枝花?

??接下來,第二個問題,老潘想探討的是未來行業格局和企業分化的事情。

??第一,從行業發展階段來看,房地產已經進入青壯年時代。

??任

何行業都有起步,發展,成熟和衰退四大階段,至於房地產,經歷前期瘋長與泥沙俱下現在慢慢進入成熟期,業內相對專業的說法叫“白銀時代”,其實老潘認為,

“白銀”二字隻是個生動的比喻,更專業的說法應該是行業平均利潤率開始下降,目前每年平均1個點的利潤率在下降,這是一個“很恐怖”的趨勢。過去拿地就掙

錢,賣房子像賣白菜,閉著眼售罄的時代早過去瞭,現在是“高庫存時代部分城市房子大量積壓過剩,信息對稱時代客戶更挑剔交易更透明,成本高漲時代土地建築

人工利息成本呼呼的上漲,競爭加劇,拿地門檻更高、項目成本更高,銷售利潤更低——房企稍微不註意,就一毛錢賺不到,所以這個時候外行若是想進入地產,再

想分一杯羹,那就不僅僅看你口袋有沒有“錢和地”,更得看看你有沒有這個投資,開發,運營專業能力與一批鐵桿狼性高效的隊伍,沒這個專業能力,勸你還是不

要冒進。

??某種意義上,房地產在進入千億時代的同時,也進入專業時代,進入細分時代。

??第二,從行業主題來講,白銀時代一個更為主流的關鍵詞是“分化”。

??分

化是多方面的,是全局性的,第一,政策會分化,未來一個城市一個政策是大趨勢,因為中國東中西部,沿海與內地,地產演變軌跡都存在諸多歷史性差別,一城一

議很正常。第二,市場會分化,一二三四線城市會加速分化,一二線城市集聚的優質地產商會更多,第三,產品會分化,住宅已經接近天花板,未來房地產住宅銷售

額每年都會在10萬億左右高位橫盤,而商業地產目前嚴重過剩,深度洗牌隻是時間的問題,這個過程中誰先建立“商業全盤運營能力,資產管理能力”,誰將在商

業地產領域成為領導者。同樣,養老,文化,旅遊,產業等地產模式會加速成長,新的業態霸主會逐漸出現;第四,企業會分化,未來住宅10萬億的行業格局

下,TOP10房企集中度會加大,去年好像是14%,未來肯定會漲到20%,也就是10強一共會占有10萬億*20%=2萬億的規模,平均下來未來10強

房企平均規模就有2000億,所以現在的百強後面的100億的要小心瞭哦。另一方面,未來5000億的房企會出現,5000億占據10萬億的市占率才

5%,而如今中國龍頭企業萬科都已經占據3%個點左右,未來馬太效應下中國龍頭市占率做到5%個點,應該不會太難。

??第三,從行業下格局來看,未來中國地產界會有四類房企會活下來,而且活得很精彩、很滋潤。

??老

潘強調的是,真正的白銀時代洗牌永遠是針對弱者,企業一鍋端不可能,所以,對於房企強者而言,可能更多是機會,這就好比上周與旭輝總裁林鋒交流時一個例

子,白銀調整時代,但房企不可避免要被政策,市場,競爭的狼吃掉時,強者的生存之道,不是需要思考如何跟狼對抗不被吃掉,而是狼在追趕羊的時候,你比其他

的羊跑的更快就行。

??綜合下來,未來房企能活得很好的是:

??第一是,超大的規模型房企,這個不用講,大傢都明白,但老潘強調的是,未來規模型房企都會形成自己獨特的商業模式,盈利模式,都會形成在戰略差異化的同時,同步實現資源,人才,組織的配套差異化策略與能力。

??第二是區域市場的老大,中國地大物博,660多個核心城市,不可能超大規模房企在每個城市都是NO1,其他中型本地房企做到區域老大,做深也會活的不差,比如類似目前100多億的河南建業。

??第三是商業地產、產業地產、養老地產、旅遊地產、文化地產、物流地產等等行業TOP5個細分房企,萬科在大,目前也隻是住宅最大,不可能所有領域都最大,所以其他業態提前耕耘的細分房企,隻要抓住機會,占據資源,搶占人才,細分領域形成專業壁壘與規模效應,依舊能對抗地產巨鱷,比如華夏幸福玩產業地產,華僑城玩旅遊地產。

??第四是輕資產模式的企業,老潘覺得這是中型房企破解房地產“資金密集型”的一劑妙方,房

地產目前核心還是缺錢,因為缺錢所以缺地,而輕資產強調更多用更少的錢,用其他渠道的資金入股,“股+債”,而自己則用很少的錢和優秀的專業能力、運營能

力、管理能力與大資本對接,這種企業也能生存下來。這就好比,你有超強的賭技或是球技,還愁沒有人請你賭博和上場踢球嗎?

??所以,從這一點來講,單純住宅領域的“行業第一”就太片面瞭,希望未來地產關註更多是誰是規模第一,誰是利潤第一,誰是運營第一,誰是養老地產第一,誰是產業地產第一,誰是區域城市老大,誰是四線城市的老大,誰是……第一簡直太多,我們何必單戀“住宅銷售額”一枝花瞭?

??三、不跟別人比“第一”,不同階段找到合適自己的“玩法”最重要

??新

的格局在白銀時代,迅速演變,這個演變速度取決於政府,房企,銀行,消費者,供應商、媒介等多重力量化學反應的速度。而整個房企,在以上行業分化、企業分

化、城市分化、利潤下降、競爭加劇的背景下,房企到底該怎麼辦?老潘強調不要試圖尋找到一個標準的答案,而是立足企業自身的市場,城市,先天資源,競爭優

勢,去做自己的第一,與自己比,超越自己才是王道。

??比如從企業的增長速度而言,老潘就明顯發現,白銀時代是否繼續做大規模,不同企業就有不同策略,沒必要說規模為王的做法已經失效。老潘仍然認為:

??第一,在500億之前,房企盤子小,保持30%~50%的增長率依舊還有空間,擴張型的閩企“旭輝地產,陽光城,正榮”等仍舊不會放棄規模的增長。

??第二在500~1000億階段,可能在簽掉增速略略下降比如20%~30%的增速的同時,更會強調有質量的增長,更會強調企業戰略與業務戰略的均好性強化,比如融創孫宏斌今年就明確提出,融創從來沒強調沖刺千億,而更多在於有質量、內生型的增長;

??第三,對於超過1000億的巨型房企,比如今年至少7傢的千億房企,他們規模與地產各種核心要素、資源的獲取能力已經有極強“吸附”能力,內部產品、服務、成本、運營、營銷等協同都達到較好的均好性,比

如楊國強請來中建系的莫斌迅速解決碧桂園產品質量短板問題,這些企業早已不在乎規模爆發式增長,作為航母型企業,企業整體的安全性,市場容量的天花板,新

興業務,新興市場的開拓孵化……畢竟船大有船大的優勢,也不避免有船大的劣勢,萬科也好,碧桂園也罷,誰敢停止繼續增長,而顯然的綠地積極佈局海外市場,

萬科與鐵獅門,碧桂園馬拉西亞……他們更早的進軍國際市場,有時候也是一種航母必須有的“遠見”和“開辟新市場”,畢竟不能等中國市場的蛋糕縮小的時候才

民間二胎 一、二、三胎轉貸或代償民間二胎缺錢急用哪裡借錢啟動出海。

??反過來老潘也建議,對於100億到500億的房企,就別折騰國際化戰略,一則戰線拉的過長,國外風險不同,管理成本加劇,二則中國52.7%的城鎮化的地產市場,精耕幾個區域或是核心城市,也夠你吃瞭。

??(原標題為:誰是中國房地產市場"老大"?)


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