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內容來自sina新聞

樂居嘉聊室金三武漢樓市成交量去哪兒瞭



樂居嘉賓聊天室現場:左起新浪樂居李學萍,大傢顧問總監徐丹,長江日報記者馬振華

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  今年武漢樓市金三充滿變數。月初因房貸收緊、樓市"崩盤論"等因 素影響市場一度偏冷,後續隨著開發商推盤量逐步加大,房價維穩,樓市開始發力。據新浪樂居最新數據統計顯示,今年"金三"賣房15241套,環比大幅上 漲,達64.8%,同比去年14147套,也增加瞭1094套。這也是繼去年10月和11月之後,樓市成交量再次突破1.5萬套。



  武漢3月為何會有如此高的成交量?武漢樓市後市將如何?對於購房者來說何時才是最好的抄底時機?本期新浪樂居嘉賓聊天室特請來資深業內專傢大傢顧問總監徐丹以及長江日報記者馬振華來共同探討當前市場。

   問題一:三月1.5萬套成交量從何而來?

  徐丹:首先,這是房地產市場規律,"金三銀四"。三月通常是成交量高值時期。在沒有大政策基礎上,年後成交量一般回升。。其次,雖然市場有壓力,如杭州降價、地產企業資金鏈斷裂情況以及業內大佬的看空預判,但是武漢市場從推盤量來看的話,相比去年同期略增,上周更是20多個樓盤開盤。另一方面,3月有43個樓盤共計124萬方項目拿到預售許可證,相比去年同期大幅增長:去年一季度總共150萬方住宅入市,今年第一季市場供應量卻接近280萬方,市場總體供應處在高位;最後,監測到3月開盤項目去化率來看,平均去化達到57%,其中也不乏成交200套以上、成交率80%以上項目。

  除此之外,還有口徑問題,不排除前期熱銷項目簽約的滯後。如武漢樓市年前徐東某樓盤開盤當日去化700餘套,但在這個口徑下反應滯後。

  馬振華:我們不能簡單的看數據,按照目前武漢數據來看,延遲備案是比較普遍現象,延遲周期可能是一個月或者一個半月。可以說,武漢樓市三月成交怎麼樣,要看四月甚至五月份成交量。公佈的數據台南北門農地貸款與市場脫節的,因此,我們很多時候僅僅隻是把數據作為一個參考。

  我們把成交量高低跟房價漲跌分開來看,看似矛盾,實則不然。武漢樓市供求兩旺的情況下,成交量高也很正常的。但是,反過來說,成交量高能代表房價沒有回調餘地嗎?這個是站不住腳的。看房價漲跌重要指標有兩個:1.看市場供求關系,2.開發商資金狀況。

  問題二:3月武漢新盤為何不約而同推遲開盤?但卻在月末集中爆發?

  徐丹:武漢是一個樓市高供應高需求城市,武漢庫存量跟日均成交量在全國都算比較高。有些項目雖然有條件銷售、達到銷預售情況,但受現場展示、內部準備,乃至客戶積累、市場競爭時點等多重因素影響而延遲開盤。武漢各板塊地域特征比較明顯,今年一季度青山、漢陽、東西湖區域新增供應量比較高的,競爭比較激烈,而且屬於剛需主流區域。不排除有個別項目在客戶積累量上有問題。樓盤集中開盤與否,通常是營銷策略重要考慮點,每個項目考量都不一樣,個體性比較強。

  馬振華:去年購房者都會問:哪個地方可以買?今年問的都是:我買瞭之後會不會跌?從購房者關註點區別來看,很明顯感受到購房者心理。對於開發商來說,購房者預期好壞會影響到降不降價。但是購房者目前接受撲面而來的唱跌的預期下,有一部分會暫時退出購房市場。如果他們持續觀望,成交量會下降。但是若他們出手,成交量還是會上漲的。

  問題三:購房者究竟該何時出手?

  馬振華:目前武漢房價在副省級城市排名中等偏後。武漢房價還是有很大的成長空間,但是對未來長時間看漲預期,並不代表不會有局部地區局部樓盤回調。盡管數據給大傢傳遞的信息是市場比較堅挺,但事實仍擺在面前,就是開發商資金量到底能撐多久的問題。高成交量可以讓開發商快速回籠資金,但是目前還有銀行房貸變緩,對於資金要求非常高。

  關於抄底時機,最近也有很多人問我:我現在該不該買?買瞭以後會不會降?其實,從長遠來說,武漢房價還是會上漲。因此,買房不必著眼眼前短期小波動,從長遠來看還是上漲趨勢。從通貨膨脹的角度來看,如果武漢房價沒有漲,也就是一種回調瞭。房價漲跌對於房產專傢來說,是可以研究一下,而對於購房者來說,尤其是武漢購房者來說,你需要你就買,如果買的時候均價恰好降瞭200-300元,那就更好瞭!作為購房者不要過多地去糾結成交量多少房價走勢,如果我們都判斷準瞭,那還要住建部幹嘛!

  徐丹:在2007年之後,武漢房價漲幅沒有像去年很多城市大漲20%,武漢房價一直都很平穩。整個武漢房地產市場,還是比較為業內所看好的。今年市場壓力主要在資金的流動性上,展現在購房者面前是信貸的收緊。這對剛需客戶而言還是有心理負擔。對於房企而言,近兩年一些實力企業也把傳統融資渠道做瞭調整,逐漸降低於對銀行的依賴,也在提倡一些金融的創新。在今年經濟和流動性偏緊的壓力下,今年樓市我們判斷"壓力格局,結果中性"。對購房者來說,買房若是自住,樓盤能滿足自住需求以及價格承受范圍,當前可以考慮買進。

  問題四:杭州長沙等多個城市醞釀限購松綁,武漢是否會跟風?

  馬振華:我們一支都在關註政策是否會松綁的問題,這個要基於對武漢市場的判斷,從武漢樓市宏觀調控的基調來說,面臨的問題不是房價往下走,而是調控主要目標是房價不要過快上漲。在這種基調之下,武漢政策維穩為主,不易出現大的變數,因為目前調控又開始講因地制宜,不會一刀切,各個地方要看各個地方的情況,武漢跟溫州不一樣,溫州樓市成交量持續下降的,武漢一直持續上漲的。

  從武漢市場來說,樓市政策變化也不會太大,因為從去年年底11月已經比較大集中政策出臺,諸如公積金二套房首付政策。一般來說,一個政策出臺需要幾個月甚至半年的消化期,目前武漢還在政策消化期,所以不太會出現大的變化。

  徐丹:政策出臺具有偶然性。溫州、長沙等地方政府有意松綁限購,也目前也在等待上級政府批復。。今年政策主要是談分類調控,限購可能還是分不同城市,武漢樓市基本上還是穩中有升。希望從市場長遠發展來看,還是相對穩定。目前整個國傢調控是去行政化,更多向貨幣政策、經濟投資等宏觀面調整,向長效機制考慮。

  問題五:武漢樓市後市如何?

  徐丹:今年市場壓力相對比較大,無論是資金鏈,還是高供應量下搶占客戶。但對於最終的結果,我們還是保持"壓力格局,中性結果"的看法。這種壓力是相對13年全國大部分火熱的市場而言,是種理性回歸。從以前市場表現看,武漢樓市不是個大起大落的市場。2013年武漢樓市整體情況較好,而今年相對去年來說,我更傾向於是一個回歸。

  馬振華:每年年初都是對房價美好願望的下降,但是每年12月的時候回歸的時候又發現房價又漲瞭一截,特別是最近幾年比較明顯。我覺得,在5月之前可能還是在個別樓盤,個別區域會有局部回調,購房者可以借此機會抄底。從長遠來看,目前有些地方房價升到超過購房者承受能力,比如後湖目前均價1萬元/平米,這就意味著大多數漢口購房者都買不起後湖房子。如果這樣還有人說後湖房價會漲,這個是對購房者不負責任的。我希望開發商和購房者能借此機會冷卻一下,購房者要更加理性,不要盲目觀望,不要盲目看跌,不要盲目跟風追漲。另一方面,也希望開發商多尊重購房者的預期,不要現在開始盲目抬高價格。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/06304038651.shtml


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