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內容來自sina新聞

開發商開始放緩推盤速度 2015年或是消化庫存年

??2014年我國房地產市場步入調整期,各地商品住宅庫存量高企,省城濟南也不例外,記者調查發現,目前省城樓市庫存需要近兩年的時間才能完全被消

化,庫存增加也影響到瞭新樓盤的開工節奏,去年上半年,省城鮮有新樓盤入市,本月,省城也僅有一個純新盤入市,與去年12月末預計的4傢差距不小。在此背

景下,中央政策以“穩”為主,通過貨幣政策調整、戶籍改革、棚戶區改造等長效機制保障合理購房需求;各地方政府則靈活調整,限購、限貸手段逐步退出,行政

幹預趨弱,並通過信貸、公積金、財政補貼多輪政策調整刺激住房需求,加快庫存去化,穩定住房消費。2015年,多數機構和專傢認為2015年樓市增速還將

繼續放緩,去庫存成為房企的主要任務,降價與否,成為樓市能否火熱的關鍵。

??1、第三方機構預測

??市場整體向好但增速減緩

??根據“中國房地產中長期發展動態模型”分析,成交方面,2015

年,降息降準成為大概率事件,貨幣政策支持力度有望進一步加大,購房需求或將有序釋放,房屋二胎 銀行房屋二胎貸款缺錢急用哪裡借錢商品房銷售面積有望小幅回升。供應方面,資金面及預期向好促使新開

工規模企穩,開發投資增速仍存放緩壓力;價格方面,目前市場庫存高企,2015

年市場仍以去庫存為主,預計全年價格保持平穩或小幅下跌,但不同城市價格表現分化,一線城市和少數熱點二線城市存在上漲壓力。

??首席分析師王偉認為,2015年省城樓市“降速前行”的態勢恐怕不會特別明顯,畢竟濟南作為剛需主導的簡易貸款樓市,供求面還是非常健康的。但

是,2015年整個濟南樓市在供應結構上會有比較明顯的變化:1、會出現更多的低密度的高端樓盤,一定程度上改變剛需產品高度集中的現狀;如僅旅遊路沿線

洋房、小高層的改善型項目就有3-4個會入市;2、商業產品會更加分散,更多輻射城市副中心及區域的商業項目將上市,如路勁、榮盛等二環東路,魯能二環南

路領秀城購物中心等。所以說,結構的變化會比速度的變化更明顯一些。

??低價走量消化庫存成關鍵

??2014 年房地產市場量價下行,庫存高企,去庫存將繼續成為2015 年市場的主基調,不同城市去化壓力顯著分化。

??新年伊始,濟南樓市量未漲,價欲漲,漲幅在100-200元/平。對此,王偉認為,量跌價漲不會長久,未來以價換量才是王道。年底低價沖量

的階段已經過去瞭,1-3月份是樓市傳統的淡季,價格會比年底的時候提高一些,但是相應的銷量也會降下來。3月份有大量的樓盤會有宣傳推廣計劃,5月份開

始有新樓盤和新加推上市,所以,3月份的市場表現就變的非常重要:如果3月市場表現好,價格走高的可能性比較大;如果相反,價格降下來的可能性大;他認為

後者的可能性比較大一些。經歷瞭2014年末的成交量大漲之後,濟南各大房企銷售指標基本完成。不少樓盤由於任務壓力減輕,在2015年開年的時候,將推

盤速度放緩。很多樓盤已經取消或回調瞭去年年底的低價折扣或優惠,甚至將價格試探性漲瞭一些。購房者在咨詢售樓處時,可能還會有不少優惠,但是也許已經較

年前有所回升,這一點在買房時要做到心中有數。

??2、樓市專傢預測

??開發商會繼續降價促銷

??從整體上看,2015年的濟南樓市將會表現出兩個狀態,一個是庫存壓得比較大,二是房產價格下行壓力比較大。而這兩種因素都有可能促成新常

態這樣的狀態出現。具體會表現為,開發商為瞭消化庫存,會繼續降價促銷,這就有可能造成2015年延續2014年下跌的勢頭,房價會繼續下跌或持平。

??不動產登記不會造成拋售現象

??不動產登記,對於春節之後省城樓市的影響也會很小,因為這是以前就有預期的事情,大傢都知道有這樣的一個事情。它的影響應該主要是在房產經濟活動的規范上,而不會造成“拋售潮”這樣的現象,可能會對未來的上交稅收有影響,但它不會影響整個市場。

??二手房市場一手房市場和期房市場在長期來說走勢差不多,但從短期來說有比較大的差距,比如說,一手房在好長時間沒有進行銷售之後,那麼二手

房市場租賃可能會增加,因為它購買需要沒有得到滿足,所以可能會在出租房市場上需求增加,也可能引起租房市場的價格上漲,二手房的市場價格穩定也會造成這

種現象。影響是多方面的,現在很少有一個因素就會對房地產市場有完全的改造性的影響,不像過去,會出現完全牛市或者完全熊市,那時房產會有一個上漲因素,

由這個因素可能造成市場的大規模變化。而現在處於兩個方向都比較持平的現象,單一因素無法成為房地產市場的絕對影響因素,因此市場現在仍會較穩定的發展。

??房地產進入階段性調整

??房地產進入新常態,是與國傢經濟形勢密切相關的,並且房地產業新常態有一定的特殊性和階段性,特殊性是因為房地產的發展關系到國傢經濟的發

展,所以2015年的樓市即便增速降緩,但也還會保持比較平穩的發展勢頭,濟南樓市在2015年依然會穩步發展,房價保持平穩,樓市銷量也會保持2014

年的狀態。

??階段性是因為房地產產業前幾年投資過多,房價過高,所以到瞭必須調整的時候,經歷瞭這段調整期後,也有可能再次迎來發展的春天。

??省城樓市暫不會漲價

??屏蔽此推廣內容對於漲價傳言的看法,程道平教授認為這並不是真實的樓市表現,省城樓市暫時不會漲價,即便真的出現瞭少數漲價的樓盤,那也多是因為自身原因造成,總體來看,多數房企仍會保持低價跑量的營銷方式。

??樓市調控對市場影響已不大

??現在的樓市調整已經回歸到市場層面,政策引導的作用已經變得不是太大,像近期三部門同時發出對公積金提取條件放松的通知,這隻是為瞭促進租

房市場的,對於樓市的幫助有限。現在樓市調控政策已經向“微調”轉變,對一些細微的地方進行調整,這些調整會解決一些問題,但是在大形勢上並不能真正影響

樓市的走向,唯一能改變樓市走向的是市場主體的表現,所以開發商唯有拿出誠意,才能獲得更多購房者的青睞。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/07585967803117298052551.shtml


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