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  作為目前僅有的三傢獲得穆迪和惠譽兩傢機構投資級評級的內房股之一,越秀地產股份有限公司分外珍惜這個年初才得來的榮譽。在該公司8月21日披露的中期報告中,維護投資評級已經被列入瞭公司制訂發展計劃和策略鋪排的重要考慮因素。

  "維護投資評級是公司的一項重要工作,我們現在拿地前都會先考慮評級的影響因素。"越秀地產有關人士透露,未來的項目拓展將更多考慮采用合作模式,借用外部資金實現低負債和穩增長的平衡。

  "信用評級與上市公司的融資成本息息相關,信用的高低可以導致10%以上的利息差距。"交銀國際分析員劉雅瀚對本報記者表示。在年初獲得投資評級低息發債後,越秀地產上半年的平均融資成本已經從去年的7.03%降至5.99%。

  為瞭將負債水平控制在評級標準內,今年年初越秀地產宣佈全年購地支出預計為34億元,比去年的82億元支出大幅下調48億元。而實際上,僅是今年上半年,該公司的購地支出就已超出全年預算,其凈負債率也上升7.5個百分點至54.5%。

  越秀地產是繼中海和華潤之後,第三隻獲得穆迪、惠譽授予投資級評級的內房股。在這三傢企業中,越秀地產是發展規模最小的,其2012年銷售額隻有中海的14%和華潤的23%,投資級評級的獲得須歸功於該公司在2012年進行的一次重大資本運作。

  交易完成後,越秀地產的各項財務指標都達到瞭一個空前的理想狀態,凈負債率也因此大幅下降30個百分點至33.5%,這為公司爭取更高信用評級打開瞭一扇大門。2013年1月,越秀地產發行瞭3.5億美元5年期和5億美元10年期的定息債券,該債券分別得到惠譽和穆迪授予"BBB-"和"Baa3"的投資級評級。因此其票息率低至3.25%和4.5%,僅為市場平均水平的約1/2。

  2012年7月23日,越秀地產將旗下廣州國際金融中心整體註入越秀房托的提議獲得越秀地產股東特別大會的通過。廣州國際金融中心作價134.4億元,當中包括瞭88.5億元的交易總代價、45億元的開發貸款及少數股東權益價值約9000萬元。這次交易為越秀地產增加瞭約49億元現金,同時減少瞭45億元銀行負債,總共獲得瞭額外約94億元的資金貢獻。

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  在投資評級中,低負債和健康的現金流是兩項重要考核指標。這意味著,越秀地產必須在維護投資評級和保證規模增長中作出取舍或平衡。今年上半年,該公司首次與投資基金進行項目合作開發,通過創新的合作模式,以圖在保持較低負債比率的同時加快實現規模效應。

  "有些債券投資者隻買投資級的內房股。"越秀地產有關人士認為,除瞭降低融資成本外,投資評級更是一種地位象征,對提升公司在資本市場上的品牌和知名度均大有裨益。因此,維護這一評級和地位也成為公司的一項重要任務。

  雖然已經做瞭相應的策略調整,但越秀地產的規模限制及市場走勢的變化依然給其維護投資評級帶來不小挑戰。惠譽曾指出,越秀地產的評級受制於其規模較小,難以支持其於發展項目及地域市場上高度多元化的業務。而輝立證券分析師陳耕則認為,一線城市的景氣度已經過熱,剛性需求的釋放將迎來階段性的放緩,這對以廣州為大本營的越秀地產而言,意味著今明兩年的入賬收入和盈利預期都將有所下調。

  這種合作模式的設置很大程度上是出於維護評級的需要。今年上半年土地市場的火爆超出很多開發商的預期,而正處於擴張期的越秀地產也必須面臨高漲的土地成本,上半年購入的五宗地總地價已經達到67.64億元。若沒有合作夥伴的分擔,高額的土地款在短期內難免會給該公司的現金流造成一定負擔,進而形成影響評級的不穩定因素。

越秀地產的評級保衛戰

  按照越秀地產董事長張招興此前的表態,購地開支除瞭按投資級評級的借債比例來控制外,還會根據銷售收入和去庫存化的情況進行調整。而今年上半年,越秀地產的不少財務數據表現都優於去年:實現營業收入60.59億元,同比上升42.1%;權益持有人應占盈利23.41億元,同比上升48.2%;累計合同銷售金額86.16億元,同比上升20.5%;平均融資成本從7.03%降至5.99%。

  越秀地產有關人士透露,從上半年的經營情況來看,公司仍有繼續拿地的空間,但下半年的購地規模將會有明顯收縮。

  就房地產行業而言,低負債的財務管理策略並不利於企業的高速擴張。對於維護評級和維持增長之間的矛盾,越秀地產希望能通過合二胎代償 代償當舖二胎貸款全省皆可處理作開發模式來解決。一種方式是與其他開發商合作,如2012年底,越秀地產就聯合瞭保利地產共同拿下瞭廣州市蘿崗區長嶺路地塊。另一種則是與投資基金的合作。

  "借雞生蛋"的邏輯

  今年上半年,該公司共新增瞭五幅土地,其中杭州市江幹區錢江新城和佛山禪城區兩幅采用瞭合作模式。越秀地產分別與深圳越秀和廣州越秀諾成實業以20:80的股權比例設立合營公司共同開發。

  據瞭解,深圳越秀及廣州越秀諾成實業投資均為一個投資基金所有。公告顯示,越秀地產青年購屋貸款將與合作夥伴按持有的股權比例註入項目公司的註冊資本,地價的餘額將由雙方按股權比例向項目公司增資或由合作夥伴向項目公司提供股東貸款支付。按照協議,越秀地產對地價的出資總額將不超過地價的20%。

  深圳越秀及廣州越秀諾成實業投資都向越秀地產授予瞭認購期權,供其收購由二者持有的項目公司的全部80%股權。認購期權的行使時間為合作夥伴向項目公司註入註冊資本起的第1年至18個月,行權價格相當於合作夥伴向項目公司註入的資本總額加上註資期間11%的年回報率。

  劉雅瀚解釋,以上兩次合作可以視為一種財務融資安排。"其實就是借用基金的資金縮短地價支付周期,加速開發和周轉,同時控制負債水平。"他表示,越秀地產在購地之初隻需支付20%的地價款,剩餘的80%相當於是做瞭一筆短期借貸,實現瞭用少量資本迅速撬動瞭項目開發的目的。而若按照正常的分期付款程序,越秀地產須在剩餘80%的地價款支付完畢後才能動工建設,無形中拉長瞭建設和回款周期。

  在越秀地產有關人士看來,與投資基金合作是發揮瞭一種杠桿作用,減少項目的前期投入,加大財務靈活性。"公司隻需要在前期投入少量資金,項目動工後就可以從銀行獲得開發貸,在預售資金回籠後就能實現滾動開發。"

內容來自sina新聞

  保衛評級成為要務

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-26/16292384662.shtml

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