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  由於整體消費水平以及交通環境的限制,項目采取瞭"拆除重建"以及收回土地重新分配給開發商的極端模式,商業物業公共區間社會化後,帶來瞭消費人流和可觀的效益

  一、舊城改造中存在的問題

  改造概述

  4. 局限於開發有利可圖的項目和黃金地段

  混合居住區通常位於城區的中間圈層,是早期規劃短視的產物,由於歷史原因,混合居住區內集中瞭居住、商業、工業、市政設施等多種土地類型,道路狹窄、建築密集,區域內人口購買層次低,無力承擔改善居住置業的成本,且混合區內工業以小型企業居多,徒增拆遷難度。根據國傢關於舊區改造的原則,開發商必須對道路進行拓寬或翻修,增設公共配套設施,這樣一來改造費用大大增加,加之有許多地塊多出於偏街僻巷,市場運作升值空間小,風險非常大。



  通常一個城市的發展大多圍繞中心城區展開,城市中心承載著城市功能與活動的主要部分。在城市經濟發展的推動下,其市政配套和功能結構一直處於更新與再開發之中,所以城市中心往往成為舊城改造的重點區域。中心舊城區內通訊、供水供電等基礎設施非常完備,學校、醫院、金融和商店等配套設施也相對集中,並且城市中心區擁有核心區位與交通樞紐優勢。但弱勢在於建築密度大,公共綠地少、生活環境質量差、停車公司信貸五千萬任何問題免費諮詢場以及停車泊位少等。最典型的案例便是:早期上海市盧灣區、靜安區、黃浦等中心城區進行的舊區改造。

  城市邊緣區是近50多年來因城市擴展所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區一般仍有集體經濟與行政合一的組織機構,建築雜亂密集,而其中最典型的形態當屬城中村。由於二元體制的慣性,這種"都市中的村莊"仍舊實行農村管理體制,因此在建設規劃、土地利用、社區管理、物業管理等方面都與現代城市的要求相距甚遠,甚至出現管理上的真空。目前,北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動,其中深圳漁港村的改造方式值得許多開發企業研究。



  類型四:城市邊緣區

  隻看到局部的眼前的經濟利益,在城市歷史文化和景觀保護區內拆除或改建需要保護的歷史建築,嚴重破壞城市的傳統風貌和特色。目前重慶市舊城改造是以開發公司為主的方式運行,而且基本采用新區開發模式,大拆大改,推倒重來。如重慶化龍橋舊城改造項目過程中孔二小姐舊居被野蠻拆除。

  以獲取利潤為主要目標,追求單一的經濟效益,過度提高容積率,增大建築密度,減少建築間距,造成過密開發和土地濫用,導致環境持續惡化。批準用地面積在減少,而建築工程面積在大幅增加。這一減一增之間,將使單位用地面積內的建築量增大,建築容積率提高,與之相配套的公園綠地等公共設施問題將更難解決。

內容來自sina新聞

贏盛中國研究城市商業地產舊城改造開發模式專項分析



  2. 以盈利為主要目標

  南京路有巨大的人流量,但是陳舊的綜合百貨商店明顯脫離於當今趨勢和全球化模式。商品、陳設也毫無生氣,此外區域內幾乎沒有基本的休閑娛樂場所,造成人流無法變成利潤流。



  二、不同類型舊城改造項目的比較研究

  局限於開發有利可圖的項目和黃金地段,而一些較難產生可觀經濟效益的基礎設施和急需更新的經濟效益差的地段卻無人問津,城市整體環境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升,舊城改造的成本也越來越高,在改善城市形象推動區域經濟發展的同時,目前重慶市舊城改造出現瞭兩種明顯的趨勢:一部分開發商為瞭加快開發進度,一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉結合部地塊進行開發,以此來降低開發的難度,形成瞭攤大餅似的房地產開發模式;這種發展模式土地價格相對便宜,商品房的升值空間很大。另一部分開發商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發,以追求更大的收益。

  城市商業中心改造項目的比較研究

  商業區

  本文選自贏盛中國《商業地產決策參考》第12銀行房貸二胎利率任何問題免費諮詢期,如需轉載必須註明"贏盛中國《商業地產決策參考》"等字樣,否則追究相關責任。

  3. 隻看局部眼前利益

  類型一:城市中心區

  城市商業中心改造要點

  對於城市發展來說,中國城市化進程快速推進,而城市化過程中也帶來瞭不少問題,其中土地資源缺乏,後續發展受限成為城市發展的重大問題之一。大城市龐大的人口規模拉低瞭城市的人均可用土地資源,可開發土地資源不足的問題也日益加劇。2010年,上海、北京中心城區商品住宅供應占地面積分別為全市的5.7%、15.8%,供地郊區化的趨勢已非常明顯。因此加快推進舊城改造,釋放更多土地到市場,成為政府關註的重點,也有助於推動城市的轉型、升級,從而實現持續發展。

  上海南京路

  在舊城改造中,根據不同城市地理特點,對新增的儲備土地,盡量減少單純的房地產建設面積,集約一部分的土地資源,為帶動產業的發展創造空間。要進行合理的項目開發,以及與現代服務業、第三產業發展相結合,形成不同的產業發展特色和新的經濟增長點,盡量培植和增加城市長遠稅源。如中山火炬開發區在實現行政區中心調整的基礎上,優化重組土地等資源,拓寬中心城區的發展空間,實施商貿中心、會展中心、物流配送中心、研發中心、軟件園等重大項目開發建設,提高城市品位,努力引導產業鏈發展和集聚,突出商貿個性和產業形成,強化產業支撐力,提高經濟整體素質和增長質量,保證經濟的活力,從而實現產業發展和城市化的良性互動。

  南京路擁有廣大的客源市場,可以確保傳統商業街上商鋪(特別是老字號)能夠在市中心高昂的費用要求下生存,因此改善區域內的物業品質才是重點

  長沙黃興路

  由於環境、交通的制約,黃興路步行街有相當部分的商業項目目前是在慘淡經營,如黃興南路步行街二、三樓物業招商率極低,但是步行街商鋪租金卻異常高

  城市中心區改造存在的一系列矛盾,諸如商業活動減少、居住環境惡化以及周末和夜晚成為死城等,是開發企業無法回避的難題。由於拆遷成本與容積率的要求,城市中心改造需要邊際利潤更高的商業項目,但開發企業不能一味地追求經濟效益,對承接大面積舊城改造的企業而言,需要註意改造區域內的功能調節。

  類型二:歷史文化區

  每個城市都有自己的歷史文化遺址,比如北京的四合院、西安的鐘鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市歷代古城建築真實地記錄瞭城市個性的發展和演進,是城市不可再生的寶貴資源,也是城市底蘊和魅力所在,更是城市競爭優勢的關鍵因素之一。然而早先的開發改造規劃由於對其風貌保護不夠重視,導致城市歷史瀕臨絕跡。例如在舊城改造的實施過程中,許多古城門和城墻因為被定位於阻礙城市交通發展而遭到拆除;或者為瞭單純的經濟效益而盲目改建,例如大量私傢園林被改造成高級招待所。對城市古建築、歷史街區進行的大拆大建,其實質無異於殺雞取卵,損害的不單是開發企業的長期利潤,更是一個城區的人氣與商業競爭力。

  隨著城市保護意識的增強,一種由"建築更新+功能置換+商業運作"的開發模式日漸普及,代表項目如以青島租界地、上海新天地等,通過引入現代的商業經營管理運作,轉變市場對於舊建築的認知,使消費者對舊城印象從破亂不堪轉變到富有文化品味。該種模式要真正實現效益(商業效益、社會品牌效益)需要高額的改造費用,如新天地僅6萬平方米,改造費用卻高達14億元。此外,這類改造項目還必須擁有較強的商業運作經驗,例如新天地為帶動整個區域的人氣,在早期開發中,投入瞭大量的前期成本,並以極優惠的政策引進品牌商傢,才能有帶動整個區域的人氣,使得周邊房地產價值提升,從最開始的每平方米8000-10000元,到後來均價每平方米4萬元。

  類型三:混合居住區

  核心提示:城市化進程越來越快,為瞭展現城市發展,體現經濟狀況,摩天大樓拔地而起;不同時代的建築物,遺址,名人故居等在推土機的轟鳴聲中灰飛煙滅,城市的歷史掩埋在廢墟之中。針對這些問題,分析思考什麼是舊,什麼是改,什麼是造,使得城市建設為舊城改造服務,讓改造完成後的"現代氣息"適應城市建設。

  房地產開發企業對於這些居住密度高、區位條件差、資金難於平衡的地塊,通常避而遠之,但是政府為瞭實現統一規劃,通常混合區與區位好的土地捆綁推出,成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業必然會遇到混合區改造,同時出於對提升改造地區的品位和開發檔次,房地產開發企業也要顧及到混合區對於其單體項目的影響。

  對舊城改造的復雜性缺乏認識"將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發方式,造成財力和物力的浪費,破壞瞭原有城市的空間結構和原有社會網絡"。對"舊區"的認識就是過去留下的"爛攤子",是城市的"包袱"和"臟、亂、差"的代表,舊城改造就是放開手腳清除這些"毒瘤"。加上強大的商業利益的推動,相對應地,過去在舊城改造中在具體工作中采取瞭不分良莠,一律大面積拆遷,整平土地重新建設的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單,但往往直接瓦解瞭城市原來的社會結構、文化脈絡、地方風情,而且市場化運作對高回報率的追求,屢屢突破城市規劃對建設的控制各種要求,導致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統風貌的喪失。

  1. 將問題簡單化

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/09002322343.shtml

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