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  面對市場上龐大的商業供應體量,萬達的競爭力就在於獨特的訂單式商業模式,規模上的優勢和超過五千傢合作商傢帶來的品質保證都是萬達做不動產的實力保障二順位。此外,有效解決融資的問題,把核心競爭力從銷售轉向運營,支持商業品牌,招商運營,和打造專業化的經營團隊,都是形成持久性運營關鍵所在。

  問:物業隻租不售、持有經營在國際上其實是通行的做法,這種模式對投資者和經營者會帶來什麼好處?

地產大鱷激烈角逐 商業地產湧現包租婆

  莊青峰:商業地產項目的開發模式很大程度上決定瞭它的成敗。如何運用合理的開發模式、把握先進的操作運營模式成為商業地產企業關註和探討的熱點問題。商業地產的贏利模式同住宅有著本質的區別,住宅是產品從開發到銷售的過程,通過銷售產品來實現利潤的最大化,註重的是短期的利潤;而商業地產是從開發、持有、經營,再到實現利潤的一個過程,更註重經營所創造的價值和資產升值所帶來的長期利潤

  問:目前國內越來越多的商業地產開發企業變身"包租婆",從"開發-銷售"轉向"開發-自持",這是否將是未來商業地產行業的一個發展方向?

  蔡春吉:商業地產在中國的發展歷史也就10多年時間,多數房企在商業地產開發管理領域也是不斷地在摸索中成長。當中部分房企也正經歷著或者經歷過盲目發展、投資先天不足、運營方式缺陷、後期管理不足等困擾。當然,目前越來越多的房企正逐漸形成自己獨有的商業模式。房企轉戰商業地產也是將業務延伸到專業細分領域的嘗試,而結合自身優勢對產業鏈資源進行整合,對提升專業品質和項目吸引力都顯得尤為重要。

  對購買散售商業的小業主來說,因為這種投資人不是以自己使用為前提,很多都是租出去,如果沒有統一經營的話,惡性競爭必然會出現,這就是這種商業模式巨大的弊端。而持有型商業物業是房地產開發的一種長線投資模式,其持有商業物業,如我們的環宇城購物中心,甲級寫字樓等,進行有效的經營管理,通過租金收入、不動產升值等方式取得收益的一種開發經營模式。從長遠的角度看,持有型商業物業可以給各方帶來更大的經濟收益。

  莊青峰:對開發商來說,純銷售模式屬於短期套利,無法享受到物業長期經營所帶來的增值收益,後期又由於產權分散容易造成在經營定位、商場管理等方面的諸多問題。所以,"產權分割式"的純銷售模式不利於大型商業物業的保值。

  問:在商業地產項目自持經營的同時,一些有資金實力的零售商也采取買地自建或加大物業自持比例,您怎麼看待零售百貨業這種由"輕資產"向"重資產"運營模式的轉型?

  過去十年,房地產調控幾乎伴隨瞭行業始終,相較於住宅,從某種角度上來說,商業地產成為調控的受益者。

  以往市場上像住宅那樣將物業通過銷售方式來套現,雖然能在短期內實現利潤,但並不能達到利潤的最大化,構成瞭資源浪費,並容易導致在後期產生一系列的問題。而持有型商業物業可以通過其有效的經營管理獲得長期的利潤收益,為企業帶來長遠、持續的利潤來源,中海地產未來3-5年持有的商業物業預計將超過400萬平米。

  蔡春吉:目前,大陸以外的商業開發商多進入成熟發展期,持有大規模經營性物業,追求品牌溢價。在國內,以萬達、凱德為代表的商業地產開發商已具有成熟產品線以及清晰的區域拓展戰略,能夠進行快速復制。最為成功的商業地產開發模式,強調的是運營創造價值,運營賺的是資產收益和資本收益。而以銷售為主的開發模式,賺取的隻是開發環節的利潤。從長期來看,自持物業的資金回流量要遠高於出售。

  以往散售型的物業由於高售價透支瞭經營者部分利潤,業主的投資回報得不到滿足,經常會有業主與開發企業之間的矛盾發生。同時,經營者們不是面對開發商,而是面對小業主,他們根本得不到開發商運營方面的支持,不斷在關店,換手率非常高。而持有經營由開發商來招商,統一經營,統一管理,給予進駐商傢支持,讓更多的品牌在物業裡得到成長,這樣才能達到多方共贏。

  商業地產成為地產大鱷們角逐的新領地,萬達、中海、保利、龍湖等都先後宣佈加大商業地產方面的投資。目前越來越多的商業地產企業改變瞭"殺雞取卵"散售模式,把自己的項目養成下蛋的老母雞,每年在物業增值的同時還有大把大把的租金入賬,當起瞭快樂的"包租婆"。本期地產大咖談我們邀請到濟南萬達商業廣場置業有限公司總經理蔡春吉先生和濟南中海地產投資有限公司總經理莊青峰先生一起,談一下商業地產行業的"包租"現象以及未來行業走勢。

內容來自sina新聞

  問:俗話說"術業有專攻",開發企業在後續物業自持經營方面如何保證經營團隊的專業性?

  蔡春吉:眾多商台南左鎮農地貸款業項目在面臨諸多競爭對手時,定位不清、招商雷同、產品同質化等現實顯示出來後,如何守住自己的陣地並占領更多據點就需要在運營的戰略戰術上取勝。無論是成立自己的團隊、掌握商業資源,還是依靠外援、尋求合作,兩種方式都很考驗開發商對項目的把控力、運營管理能力、資金實力,以及對項目的準確定位,和對風險的預估等綜合能力。

  從長遠價值來看,商業地產開發企業適時向自持轉型,不但物業增值給企業帶來不可小視的價值,穩定的租金收入也將為項目長期發展奠定基礎。從散售到自持不但把土地變成房子,還把升值延續瞭下去,在每平米建築面積上創造瞭更多的價值。萬達廣場這些年發展成為中國商業地產第一品牌,全國開業67傢萬達廣場,計劃2014年能夠實現在全國持有物業面積超過2300萬平米,這種物業自持經營模式是經歷過並經受住瞭市場反復考驗的。

  莊青峰:我們認為整體持有是商業項目進行統一經營管理的前提。商業,經營是關鍵,運營創造價值。在商業項目少則兩三年,多則十數年的長期的培育過程中,開發商需要不斷的進行宣傳管理,根據市場的要求調整業態、調整定位等,而這些都是需要有一個專業的經營團隊進行精心操作。這樣運作的前提就是物業產權的集中、整體持有。而隻有在這個前提下,發展商才能通過不斷的精心培育,讓項目不斷走向成熟,從而實現其利潤。

  一個城市的商業地產是和城市的建設以及經濟發展緊密聯系的,商業地產開發商必須充分認識到自己在城市建設與發展中的重要地位,加強自己的使命感,不斷提高自身的開發水平、選取合適的開發模式、配備優質而專業的商業運營管理團隊二手車貸試算,在為自己獲取經濟利益的同時也促進城市的不斷繁榮發展。

  蔡春吉:百貨零售企業面臨漲租、撤出或拿到越來越差位置等風險時,在有資金實力的情況下加大自持物業力度,采取"百貨+地產"的擴張模式是無可厚非的。但百貨零售業還是需要靠經營為生,而不是靠投資,真正需要做紮實還是靠企業自身經營和發展。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/09002322310.shtml

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