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  其四,全球房市基本面房貸二胎利率二胎年息支撐力度不足。世行2014年發佈的數據,2012年全球65歲以上人口占總人口的比例為7.83%,較危機前上升0.43個百分點,老齡化已變成全球現象。這表明全球城市化的推進正進入一個邊際動能遞減的階段,給全球房市基本面帶來長期抑制作用。



  其二,全球貨幣政策呈現相對趨緊的共同特征。雖然各主要經濟體貨幣政策狀態截然不同,美國正有序退出QE,歐央行還在考慮負利率等,但相對於各自經濟復蘇態勢,各主要央行的政策選擇都有些偏緊,而且這已借由利率和預期給房市帶來壓力,美國房市如是。

  如果一種經濟現象不僅是中國所獨有,那麼尋找全球動因就是理解趨勢變化的重要一環。近來中國房市趨冷引發市場熱議,看多、看平和看空者各執一詞,難言高下。筆者認為,市場忽視瞭一點,房市趨冷是一種全球現象。今年2月美國標準普爾20個大中城市房價環比下跌0.03%,為連續第4個月環比負增長;4月日本東京圈新屋銷售均價環比下跌3.7%;2013年第四季度歐元區房價指數環比下跌0.7%。

  總之,房市趨冷是一種全球現象,從全球看中國,內因的變化未必能帶來預期中的房市影響,隻有將全球動因和全球差異考慮進去,才能看得更加清晰。

房市趨冷的全球動因

  其三,全球風險偏好普升。從復蘇歷程來看,2014年是個特殊年份,這一年復蘇中的不平等問題驟然凸顯,宏觀層面表現為國別分化持續深化,微觀層面則表現為兩極分化風險大幅上升。此外,2014年又是危機以來地緣政治風險最為突出的一年,如烏克蘭亂局、泰國軍事政變和恐怖主義事件接踵而至。社會矛盾和政治動蕩加劇壓低全球風險偏好,令房市承壓。

內容來自sina新聞

  值得強調的是,雖然房市趨冷是一種全球現象,但差異也明顯。主要體現在三個方面:首先各經濟體房市所處周期位置大不相同:美國房市可能處於長周期復蘇的短期調整階段,歐洲為尋底階段,中國房市則是處於長周期拐點還是短周期回調點,很難判斷。不同性質長周期中的房市,短期變化的持久性和深度也會迥然有異。其次,各經濟體房市的風險狀況不盡相同。從房屋空置率、房貸負擔率、抵押貸款贖回權喪失率等角度看,美國房市處於結構改善過程中,另一些地區則顯然尚未伴隨著相稱的風險釋放。可以推測,後一種地區的房市調整如果得到趨勢確認,力度相比美國可能會更加激烈。最後,全球資本流動的影響可能不太一樣。目前全局性資本流入雖處於下降態勢,但全球資本的結構性流動還是會給不同經濟體帶來不同影響,面臨較大資本流出壓力的新興市場房市,壓力會更大一些。

  全球現象必有全球動因。全局層面看原因有四:其一,全球經濟復蘇遭遇低收入增長的挑戰。雖然全球各地的數據口徑、頻率和更新狀況不盡相同,但截至目前可獲數據測算,發達國傢和新興市場國傢,都呈現出復蘇後半程(2013年至今)比前半程(2010-2012年)收入增長趨緩狀況,部分國傢居民實際收入甚至負增長。收入增長放緩削弱購買力,導致房市承壓。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-24/08332745495.shtml


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