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未來我國房地產業發展在三線、四線城市。盡管當前我國房地產市場區域分化日益明顯。總體看,一線城市仍被市場預期前景光明,三線、四線城市房地產市場崩盤風險較大。短期內,基於庫存壓力,上述判斷合乎實際。但從長遠看,我國新型城鎮化致力於農村人口入城,將為三線、四線城市的房地產業發展註入新空間。一線城市高昂的生活成本不適合收入水平較低的農村務工人員入城。三線、四線城市房價總體水平較低,如果制度上實現農村土地有效流轉,那麼通過土地流轉實現財富積累的農村人口最容易在三線、四線城市定居生活。關鍵是要維持三線、四線城市較低的住宅價格。

內容來自sina新聞

事實上,1998年我國住房分配制度改革釋放瞭巨大的需求潛力,住宅不動產已經成為傢庭財富的標準配置。據2012年浙江大學不動產投資研究中心、清華大學媒介調查實驗室等聯合發佈的《中國居住小康指數》報告顯示,涉及4個一線城市、2個直轄市、26個省會城市和8個重點城市在內的40個城市中,除上海以67.9%的居民擁有住房率排在末位,長沙以90.1%的擁有率位居首位,其餘被調查城市的居民擁有住房比率均在70%-80%之間。同時,調查顯示,2009年以來,超過七成居民購買瞭住房。考慮到當前我國人口遷徙習慣,一線城市人口集聚,因而住房擁有率低屬於正常現象。但與其他國際都市相比,我國一線城市居民住房擁有率也明顯偏高。另據《中國傢庭金融調查》,2013年我國住房空置率為22.4%,比2011年上升瞭1.8個百分點。經過十多年的快速發展,我國城鎮居民住房擁有率已經較高,未來發展空間已明顯收窄。

但以地方政府投資為主導的投資增長模式,在缺乏有效預算控制和效率考核的情況下,很容易轉變為盲目建城的沖動,造成資源浪費。現在國內部分三線、四線城市房地產業過度開發,既是資源使用的巨大浪費,也是地方政府主導投資盲目性的重要表象。應該看到,土地財政難以長期維持。土地財政的資金來源仍然是普通居民的貨幣財富積累。貨幣財富向實物財富的轉化不可能無限期延續。一旦居民貨幣財富增長放緩,財富形式轉換過程將會中止,土地財政面臨坍塌風險。因此,經濟發展方式轉變,必須要減少對房地產業的依賴,房地產業運行須回歸理性。

不動產也須謹防風險

看淡樓市源於不動產在傢庭財富配置空間縮小。房地產業在滿足人類居住需求這一自然屬性同時,還兼具傢庭財富配置功能。過去十多年來,房地產業充當瞭我國宏觀經濟增長的重要引擎,從根本上說是住宅不動產在傢庭財富配置比例連續上升的結果。據交銀中國財富景氣指數調查,過去十年來大多數城市居民傢庭積累的不動產迅速增值,大約占傢庭總資產的3/4。

同時,國別研究表明,發達國傢富裕傢庭持有的不動產(房產)比例平均低於38%,金融資產成為傢庭財富的主要配置。特別是當不動產在傢庭資產配置中比例過高時,不僅需要承擔變現風險,而且還要支付數額不菲的維護成本,在經濟上並不可行。因此,隨著我國居民傢庭財富配置結構調整趨向固化,住宅不動產在傢庭財富比重中趨向穩定,繼續擴大的空間日益縮小,使得房地產業驅動宏觀經濟增長的動力出現下降。而這種回落並不以人的意志為轉移。

房價趨勢性下行成常態 需各界合作避免樓市崩盤

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發展方式轉變 須減少對樓市依賴

看淡樓市也是對我國經濟發展方式轉變的期待。經濟發展方式轉變是我國經濟粗放式增長向集約式發展的必然之路。過去較長時間,以投資驅動為經濟增長引擎的增長模式,不可避免要重視土地財政的作用,主要依靠地方政府主導投資的撬動。而土地財政得以運轉的根本前提在於房地產市場的超常規發展。從價值流轉形式看,土地財政實際上是地租轉化的一種形式,轉化路徑依賴於住宅銷售,也就是貨幣價值與實物價值之間的交換。在轉換過程中,居民貨幣財富也轉化為不動產財富。這種形式的財富轉化,需要以地方政府未來加快基礎設施建設、擴大城市外延為先決條件。

據國傢統計局公開發佈數據,2014年10月份全國70個大中城市中,新建商品住宅價格環比下降的城市有69個,持平的城市有1個;環比價格變動中,最小降幅為0.2%,最大降幅為1.6%。始自去年四季度以來的樓市周期性調整,房價趨勢性回落已經成為樓市運行新常態。

看淡樓市還是規避不動產風險上升的自主選擇。過去十多年住宅不動產價格的快速上漲,往往使投資者忘記投資過程可能存在的風險。事實上,不動產也面臨風險,主要包括貶值風險和變現風險。前者意味著不動產市值縮水,後者指的是住宅價值難以在市場上成功變現。盡管住宅不動產屬於傢庭消費必需品,但因為其總價值較高,交易並不便利,流動性較差。過去十多年我國住宅價格累積漲幅巨大,已經嚴重背離住房租金與居民收入,存在強大的內部調整壓力。在這種市場預期下,住宅不動產不僅面臨價值縮水風險,而且也同時遭遇變現風險。而住宅價格前期上漲越快,後期調整的幅度也越大。不僅如此,隨著住宅價格停漲並回落,住宅不動產投資價值與其他金融產品相比的優勢不再。據中國人民銀行2014年三季度城鎮儲戶問卷調查結果,住房已經不是城鎮居民投資的首選。在宏觀經濟下行壓力不減背景下,出於風險顧慮,多數傢庭將重新審視財富配置結構,增加股票、理財產品的金融資產比重,適當降低住宅配置比例。

全力避免房地產業出現崩盤式調整。樓市崩盤將是一個全輸的局面。因此,需要各界通力合作,在全面把握房地產業運行規律的前提下,避免樓市崩盤。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/08495940999020708409505.shtml


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