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  中國水電·水立方的一位銷售人士在電話中告訴本報記者,"一切都起源於北京近期限價制度,價格批的過高,就不給過,我們按照要求,打回去對比,最後一次報瞭16800元|平方米的價格,也沒給過。"

  "對於企業來說,積極拿地的原因肯定有兩個;一個是看好後市;一個是資金鏈充裕,"蘭德咨詢總裁宋延慶如是說。

  今年4月份以來,北京實行最嚴厲的限價政策,對開發商申請期房和現房的銷售價格上漲的,一律不批銷售證。

  和此前情況不同的是,"升級可能更多的註重宏觀、外圍的手段,強調市場化,而非是在類似的調控加碼,"一位熟悉情況人士如是說。

  先是泰禾集團以1.9萬元/平方米樓面價拿下的通州臺湖鎮地塊,創出瞭區域新高,隨後,保利、首開聯合體以單價2.2萬元|平方米的價格成功拿下大興舊宮鎮的一塊住宅用地,刷新瞭大興區域的普通商品住宅的樓面單價紀錄。

  北京大嶽咨詢有限公司總經理金永祥表示,房產稅試點的鋪開對於解決地方賣地沖動意義重大。

  再者是,從目前的已落地兩個月的調控情況來看,效果並不明顯,而且執行成本較高"後續的樓市調控,或將更加註重房產稅等經濟型的手段。"

  一位接近政府的消息人士表示,已經有部分高層意識到房地產市場存在泡沫,亟需調整。

  "自國五條細則落地近兩個月,截止到目前,尚未看到任何政策加碼的信號,再加上宏觀經濟形勢不大好,"郭玉良判斷,市場好像以為本輪國五條就到此為止瞭,一些膽量較大的開發商開始豪賭政策,加快瞭跑馬圈地的腳步。

  調控如何應對?

  實際上,據本報記者瞭解,除瞭大興區以外,昌平、順義、通州等不少項目的開盤時間均有延期,更有消息稱,北京市住建委"壓"瞭近40個項目的預售證。

  過去的一周,全國一二線城市土地市場普現升溫,幾個大中城市的地方政府更狂攬百億元土地出讓金,而出讓地塊的溢價率和成交價格也是屢創新高。

  本報記者獲悉,針對現行的房地產調控政策效果,有關方面正在研究和觀察,會存在調整的可能性,不排除再加碼的可能性。

  地王頻出,樓面地價單價最高的紀錄不斷被刷新!

地王卷土重來 限字當頭調控何以為繼

內容來自sina新聞

  "對於供需矛盾明顯的一二線城市來說,增加供應必不可少,"中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲認為,但在增加供應的同時,也要嚴防高價地頻出給樓市帶來的風險。

  上述接近政府的消息人士表示,此前很多人擔心的購房信息聯網或者是產權不清晰的問題亦可以從房產稅的操作路徑上解決,比如房產稅的開征從新增量上開始。

  據本報記者瞭解,在高溢價率地塊甚至地王地塊的刺激下,已經有開發商開始不畏"限價"開始封盤。

  以北京為例,本報記者獲悉,北京國土局及市土地儲備中心到海淀、昌平、豐臺等各區縣調研經營性用地供應工作,要求各區縣加快供地。

  而對於後市的判斷,宋延慶表示,除瞭城鎮化帶來的強大的需求之外,也有政策預期不清楚的原因。

  郭玉良註意到,瘋狂拿地的開發商多為民企,在本輪拿地潮中,國企表現的相對謹慎。

  從交易方式上來看,鄒曉雲表示,相比年初北京為瞭避免高溢價率地塊,多采取招標的方式出讓,近期北京成交的多個地王地塊多是拍賣的方式,賣價肯定較高。

  每一次地王頻出的背後,就蘊含著調控轉向的信號,此次似乎也並不例外。

  值得一提的是,截至目前,北京市新建商品住宅庫存套數為61517套,而在去年的5月份,這一數字為10萬套出頭;再往前的2011年12月7日,則高達130049套。

  本報記者亦采訪瞭解,針對現行的房地產調控政策效果,有關方面正在研究和觀察,會存在調整的可能性,不排除再加碼的可能性。

  本報記者調查發現,從去年年底到現在,大興生物醫藥版塊的保利春天裡、金融街·融匯 、中國水電·雲立方、龍湖時代天街、明發廣場等七八個項目無一開盤。

  例如,5月23日,越秀城建以樓面價3.46萬/平方米拿下廣州海珠南洲路地塊,成為廣州單價新地王;5月21日,萊蒙國際集團以15.51億元競得杭州編號為杭政儲出[2013]32號的奧體單元地塊,折合樓面地價13505元/平方米,創區域新高。上海浦東新區周浦鎮08單元06-07地塊又被綠地集團以總價5.24億元奪得,成交樓板價9590元/平方米,溢價92.65%。與此同時,就在5月10日這一天,重慶2013年土地市場上的單價、總價、溢價率等3個紀錄均被刷新。

  每一輪地王的頻繁出現,似乎都預示著更嚴調控的來臨。

  實際上,一位國企的老總告訴本報記者,一二線城市的土地資源非常稀缺,我們拿地的積極性也很大,"但在調控的敏感時代,我們受到更多的限制,不敢拿地王。"

  "國五條細則中諸如20%個稅、二套房貸、房產稅等都有很多文章可做,"上海良玉投資公司總經理郭玉良稱,但從最後落地的情況來看,和預期差別很大,除瞭北京嚴格執行20%個稅以外,其他地方都不瞭瞭之,很多地方更是沒有交代。

  中國房協協會副會長朱中一亦表示,各地落地"國五條"還存在一個細則待細的過程。

  "過去的2012年,雖然也沒有更多有效的調控手段,但起碼高層過一段時間都會出來喊喊話,"郭玉良表示,但土融建融嘉義布袋土融建融從國五條落地到現在,再沒有一個高層喊話,可以說,政策整體存在一個真空期。

  與此同時,包括此前曾公開表態一周之內出國五條解釋性文件的住建部等各部委,都對後續"國五條"的落地執行並無表態。

 不降地價,隻控房價

  "開發商看好後市,預售證未被審批也將成為囤房的借口,"王磊認為,能夠預料到的是,市場上的房產將變得越來越稀缺,市場供需矛盾也將會更大。

  據其瞭解,面對政府近期優質地塊的頻頻入市,"一些民企沒等做好前期調研,算好賬,就開始找錢拿地。"

  據其透露,本來報名參加瞭上海某準地王地塊的競拍,臨到拍賣時,收到領導短信,要求退出,"主要是擔心被問責。"

  實際上,本報記者發現,土地市場的紅5月,並非是房企爭相競買的結果,還有地方政府在牛市急切的賣地心態。

  郭玉良分析,從目前北京、上海等一二級政府推地的情況來看,不僅是加快推地,而且是位置和容積率都不錯的好地,更是刺激瞭企業拿地的積極性。

  與此同時,北京的土地市場上也不乏動輒過百的溢價率。

  北京國土局副局長張維在海淀區、昌平區調研時均要求,加快推進各擬供應項目辦理手續,對擬供應項目需提前著手,科學合理地展開成本審核工作等。

  "封盤"

  但從北京二胎房貸 二胎房貸試算貸款全省皆可處理等地的賣地生態上來看,郭玉良認為政府控房價的決心肯定會被市場質疑。

  張大偉認為,對於北京等一線城市而言,簡單的增加供應已很難實現,隻能通過加碼調控,在購房者預期上做減法,"每一輪地價走高之後,隻需一夜的時間,周邊二手樓盤報價便會登上一個新的高度,高溢價率地塊的頻繁出現,隻能增添購房者積極入市信心。"

  值得一提的是,5月24日,國傢發改委公佈關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》,國傢發改委經濟體制綜合改革司有關負責人在24日舉行的媒體通氣會上表示,房產稅經過多年調查研究,現在正在考慮擇機擴大試點范圍,今年會有具體動作。

  "簡單從供應端或者庫存來斷定北京供需矛盾突出,並不科學,實際上,和前幾年相比,北京前4月的供應並無明顯變化,"北京中原地產市場總監張大偉表示,隻是當前的購房者預期改變,積極入市,即需求放大,才顯得供需矛盾突出。

  一位主打穩健的民企開發商告訴本報記者,"我們不敢在土地市場上過於激進,核心就是看不清本輪調控的走向,一旦政策變向,一個項目上壓個幾十億,對於企業來說,就是死路一條。

  在上述民企開發商看來,一旦市場的風向變換,很多房企或就將走上綠城的舊路,而且不一定有綠城再重新活過來的能力。

  "但若按目前市場的形勢走,如果沒有限價,該區域的房價肯定得過2萬,"北京民發廣場項目經理王磊稱,該版塊積聚多個品牌開發商,又受南城計劃利好,並臨近北京第二機場,備受市場關註。

  雖然多個項目沒按原計劃開盤,不過,據王磊瞭解,該區域多個項目的蓄客情況都非常可觀。

  從企業資金鏈來看,宋延慶表示,除瞭前4月,企業銷售較好,資金回籠情況不錯之外,各種熱錢也因看好樓市,以各種辦法進入房企。

  國傢發改委經濟體制綜合改革司有關負責人在24日舉行的媒體通氣會上表示,房產稅經過多年調查研究現在正在考慮擇機擴大試點范圍,今年會有具體動作。

  如果說在房價連漲的背景下,很多開發商看不到在北京暫停限價的可能性,開始選擇妥協入市,那麼近期北京市土地市場的一波熱潮,更是給瞭他們繼續扛著的信心。

  中國房地產研究會副會長顧雲昌指出,房企瘋狂高價拿地導致地價暴漲、"地王"頻現,是非常危險的信號,地價不斷上升與"地王"的出現,容易形成新一輪房價上漲心理預期,進一步推高房價。

  張大偉亦介紹,從之前已經開始的上海、重慶的房產稅試點方案來看,都是先從增量開始的,如此試點的難度也會小很多。為瞭扭轉市場預期,房產稅試點一旦落地,將不再僅是一兩個城市試點,而是將在重點城市的大規模鋪開。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-27/07552231291.shtml

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